Что заверяет нотариус?

Первые изменения

 

- Период с конца 2015 по июнь года нынешнего был богат на изменения в законодательстве, в том числе, в сфере сделок с недвижимым имуществом, - сказала исполняющая обязанности заместителя руководителя управления Росреестра по Нижегородской области Светлана Балескова. - Согласно новым законодательным нормам с определенного момента ряд сделок заверяется у нотариуса.

Первые изменения в законах были приняты 29 декабря 2015 года в рамках Федерального Закона № 391 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Первые изменения - в статьи 24, 24.1 и 30.

– Ситуация на рынке была явно не слишком здоровой, - считает Балескова – Я говорю о случаях, когда в квартире, комнате, коммунальной квартире было несколько сособственников, которые не могли договориться, и спорная доля отчуждалась третьему лицу. Часто сособственнику создавались невыносимые условия, в которых невозможно жить.

Раньше людям при продаже доли постороннему лицу не нужно было обязательно идти к нотариусу за заверением. С 29 декабря такие сделки получили однозначное нотариальное оформление.

Однако в ходе правоприменения нормы возник целый ряд вопросов. Распространяется ли норма обязательного нотариального заверения на сделки с квартирами и долями в общем имуществе? Дом и долю в земельном участке?

Если говорить о земле, то изменения в статью 24.1 как раз вводят обязательное нотариальное заверение к сделкам с долями в землях сельхозназначения. Основная проблема - что считать долей? Долю в изначальном участке, полученном в ходе приватизации земель или долю в уже выделенном земельном участке?
 

Уход от долевки

 

- Третье изменение (пункт 2 статьи 30) касается нотариального заверения сделок, связанных с доверительным управлением имуществом или опекой. При сделках по распоряжению имуществом на правах управления сразу возникли проблемы, - рассказала Светлана Балескова. - На консультации приходили представители управляющих компаний, паевых инвестиционных фондов, которые, как известно, владеют и недвижимым имуществом на условиях доверительного управления.

Относится ли к ним эта норма закона? Вопрос сложный. Поскольку закон читается буквально, то относится, ведь ни в Федеральном законе о ПИФах, ни в Гражданском Кодексе нет норм, которые бы этому противоречили.

Кстати, нотариальному удостоверению подлежат и сделки отчуждения недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним или ограниченно дееспособным. Это можно назвать ужесточением законодательства в пользу прав последних.

- На практике были случаи, когда имущество, принадлежащее юридически слабо защищенным гражданам, участвовало в обороте от имени недобросовестных родителей и опекунов, - посетовала Светлана Балескова. - Теперь этому положен конец - сменилась не только форма, сменились требования.
 

Дарение? К нотариусу!

 

- Совсем недавно, 2 июня, был внесены новые изменения в законодательство. Новые поправки коснулись ФЗ № 122. С этого момента еще более ужесточаются требования к сделкам с долями. Если раньше речь в подзаконных актах шла, чаще всего, о продаже долей в недвижимом имуществе, то введенными со 2 июня юридическими новшествами законодатель ужесточил требования по любому отчуждению долей.

И не только долей.

- Допустим, что несколько сособственников решили продать доли одному человеку, распорядившись имуществом по одному договору. Даже этот договор теперь должен быть нотариально заверен, - объяснила Светлана Балескова.

Сюда же попадают договоры дарения даже между близкими родственниками, а также договоры мены. Новые правила заключения подобных договоров делают неизбежными участие в сделке нового игрока - нотариата.

А вот декабрьские нормы о сделках с недвижимостью ПИФов пересмотрены по итогам июньских законодательных изменений. Теперь сделки с имуществом, находящимся в доверительном управлении и распоряжении паевых инвестиционных фондов, проходят без обязательного нотариального удостоверения.

- При оформлении через нотариат регистраторы перестают нести ответственность за оформление сделки, теперь вся полнота ответственности лежит на нотариусах, - пояснила Балескова. - На стадии нотариата будут отсеиваться, например, сомнительные заявители, люди желающие произвести сделку со своей недвижимостью, например, находясь в алкогольном опьянении, других неадекватных состояниях.

В нотариате будет однозначно устанавливаться - есть ли волеизъявление владельца имущества. Ведь не секрет, что, зачастую, в рамках мошеннических схем обманом или угрозами владельца заставляют подписать простое письменное заявление на сделку с недвижимостью. При новых законодательных нормах это будет отсекаться на стадии нотариального удостоверения сделок.
 

Спроси супруга!

 

Еще одно нововведение нынешнего законодательного сезона в сфере недвижимости: теперь супругу нужно получать нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора отчуждения.

- Масштабные изменения в законы были внесены совсем недавно, и статья 35 Семейного Кодекса фактически была изложена в новом виде, - пояснила Светлана Балескова. - Нотариально подтвержденное согласие супруга требуется в трех случаях:

- сделки по распоряжению имуществом, права на которые подлежат регистрации. Если квартиру человек покупал в браке, а потом начал отчуждать ее в пользу третьего лица, то нотариальное согласие обязательно;

- сделки, для которых нотариальные формы предусмотрены законом, включая новые законодательные нормы об отчуждении долей;

- когда сама сделка подлежит регистрации, например, договор аренды на срок свыше года.

Правда, не все так просто и однозначно. Встречаются и случаи откровенно абсурдные. Например, бабушка решила подарить долю в квартире своей внучке. По новым законодательным нормам это однозначно нотариальная форма сделки, плюс отчуждение. Так что получит внучка долю в квартире бабушки или нет, зависит от того, что скажет дедушка. Он – супруг, и требуется его согласие на дарение.

Кстати, изменения касаются и соглашения о разделе имущества между супругами.

- Например, вы купили имущество в браке. Его можно приобретать изначально в долевую собственность либо регистрировать права на кого-то из супругов в качестве титульного собственника, - объяснила Светлана Балескова. - Иногда супругам приходится заключать соглашение о разделе имущества, чтобы уж точно определиться, что и чье.

Согласно новым нормам законодатель предъявляет требование заключать соглашение о разделе имущества между супругами в нотариальной форме. На практике встречаются случаи, когда супруги заключают соглашение не о разделе, а об определении долей. По толкованию ответственного органа Минэкономразвития эти документы тождественны.