В каждом населённом пункте встречаются бесхозные земельные участки и заброшенные строения — в городе, в деревне или в садовом товариществе. Независимо от того, где расположен такой надел, существуют легальные пути получить на него право собственности. Мы подготовили руководство о том, как сделать это с минимальными затратами сил, времени и нервов.
Как определить, действительно ли участок ничейный
Прежде чем предпринимать какие-либо шаги, нужно убедиться, что участок действительно бесхозный. Наличие полуразрушенного дома или заросшей территории ещё не означает, что у земли нет владельца. Часто собственники просто не ухаживают за участком — он может перейти по наследству людям, которые не заинтересованы в нём, или бывшие владельцы переехали в город и оставили участок без присмотра. В результате земля быстро зарастает, дома разрушаются и становятся невостребованными.
С юридической точки зрения имущество считается бесхозным, если у него отсутствует установленный собственник или если владелец отказался от него добровольно (ст. 225 ГК РФ). Однако земля «ничьей» быть не может: по ст. 16 Земельного кодекса РФ, если у надела нет частного владельца, он автоматически относится к государственной или муниципальной собственности. Попытки самовольно занять такую землю (например, разбить огород или построить дом) квалифицируются как самозахват и влекут административную ответственность.
Получить консультацию
Законные пути получения заброшенного участка в собственность
Есть несколько основных вариантов действий:
-
Найти и договориться с действующим собственником.
Самый простой и надёжный способ — отыскать владельца и приобрести участок у него. Если речь о СНТ, информация о собственнике и его контакты обычно имеются у председателя союза. Иногда хозяин добровольно отказывается от участка, оформив отказ в Росреестре — в этом случае земля переходит администрации, и её можно будет выкупить.
-
Оформить участок по приобретательной давности (через 15 лет).
Ст. 234 ГК РФ предусматривает возможность оформления права собственности через длительное, добросовестное, непрерывное пользование — обычно это 15 лет. На практике этот путь очень сложен: нужно документально подтвердить непрерывное пользование (свидетели, коммунальные счета, другие доказательства), подтверждать добросовестность владения и после 15 лет ожидать ещё три года исковой давности, прежде чем подавать заявление в суд. Из-за этих требований такой способ применяется редко.
-
Выкупить участок у муниципалитета.
Если участок не числится в ЕГРН и, по всей видимости, не имеет владельца, можно подать в муниципалитет заявление о постановке его на учёт и о предоставлении в собственность. После года ожидания (чтобы выяснился владелец) муниципалитет может через суд признать землю государственной, а затем выставить её на продажу через аукцион. Однако первоначальный заявитель не всегда получает преимущество при таких торгах — участок достаётся тому, кто предложит большую цену.
Как искать владельца участка
Если вы не можете напрямую найти собственника, пригодятся публичная кадастровая карта и кадастровый номер участка. Ранее сведения из ЕГРН были более доступны, но сейчас персональные данные раскрывают только с согласия владельца; доступ возможен ограниченному кругу лиц (суд, нотариус, залогодержатель и пр.). Поэтому поиск может осложниться — придётся использовать доступные каналы: СНТ, местная администрация, соседи, кадастровая карта.
Что проверяют органы и как можно повлиять на ситуацию
Заброшенные участки и постройки регулярно выявляют в ходе проверок, но обычно это происходит по обращению граждан. Соседи могут жаловаться на заросли, вредителей или угрозу распространения сорняков и вредителей — и тогда муниципалитет инициирует проверку и поиск владельца. Если собственник не пользуется землёй более трёх лет, ему может грозить административный штраф (величина зависит от кадастровой стоимости). Однако органы часто не находят ресурсов для системных проверок, поэтому многие участки остаются заброшенными годами.
Риски и предостережения
Даже если вы ухаживаете за участком годами и вносите за него платежи, это не гарантирует, что бывший владелец не заявит о своих правах. В судебной практике бывшие владельцы иногда восстанавливают право собственности, доказывая, что не знали о фактах пользования и что вы не имели оснований полагать, что участок ничейный. Вложенные в участок средства могут не подлежать возмещению, если суд решит в пользу прежнего собственника. Поэтому самым простым и безопасным вариантом остаётся поиск владельца и заключение с ним договорённости о покупке.
Помочь с поиском и оформлением
Заброшенный участок может показаться привлекательной возможностью расширить владения, но любые законные способы его оформления требуют времени и внимательного соблюдения процедур. Прежде чем предпринимать шаги, тщательно взвесьте все «за» и «против», оцените риски и постарайтесь сначала найти и договориться с владельцем — это самый простой и надёжный путь.