ПОКУПАТЬ С УМОМ
Эксперты часто говорят, что лучшее время для сделки с недвижимостью наступает тогда, когда назревает реальная жизненная необходимость в новой квартире. Иначе говоря, если есть потребность и возможность – лучше не гадать, а покупать и жить, потому что жизнь происходит «здесь и сейчас».
В то же время от риэлторов нередко можно слышать, что наши люди не знают элементарных рыночных правил – например, того, что покупать лучше на падающем рынке, желательно поближе к ценовому «дну», а продавать – на растущем, поближе к пику. Потому и случается, что на покупку решаются, когда рынок переживает свой «звёздный час», а через год после спада с недоумением смотрят на новые, более выгодные ценники.
«В том, что новостной поток влияет на рынок недвижимости, мы убедились в конце 2014 года, когда люди кинулись скупать квадратные метры, избавляясь от денежных накоплений», – говорит Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья». Тогда после резкого скачка курсов валют многие покупатели брали квартиры в новостройках не глядя, а потом понимали, что купили не то и не там (а может быть, и вообще зря вложились). Идея зафиксировать рублёвые накопления в целом была правильной, но спешка делу на пользу не пошла.
Сейчас у покупателей есть время подумать, ситуация на рынке располагает: предложение рекордно велико, в Москве выходит много новых доступных проектов. С помощью экспертов мы составили список информационных поводов, на которые стоит обращать особое внимание, если есть желание разобраться в рыночной обстановке.
1. ЗАКОНОТВОРЧЕСТВО
Изменения в законодательстве – один из главных видов новостей, которые пригодятся потенциальному покупателю жилья, считает Владимир Каширцев («Азбука Жилья»). Причём первичный рынок недвижимости в этом отношении особенно гибок, здесь в последнее время происходит масса изменений. Так, сейчас власти стремятся максимально ужесточить контроль за деятельностью застройщиков, указывает Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум Групп». В связи с этим в последние полтора-два года обсуждалось много новых законопроектов, некоторые из них уже приняты, а с января 2017 года в силу вступят поправки к 214-ФЗ. Среди них – повышение размера уставного капитала девелоперов, введение эскроу-счетов, учреждение единого реестра застройщиков, новая система страхования долевого участия. «С одной стороны, это повышает надежность сделки на рынке недвижимости. С другой стороны, потенциальные клиенты должны понимать то, что не все застройщики смогут соответствовать всем установленным требованиям, – поясняет эксперт. – Власти стараются очистить рынок от недобросовестных игроков, поэтому покупателю важно сделать правильный выбор и не стать дольщиком потенциально проблемного проекта».
2. КУРСЫ ВАЛЮТ
Эти данные важны и для тех, кто имеет сбережения в валюте, и для тех, у кого имеются накопления в рублях, говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». Если на фоне вашего решения о покупке недвижимости рубль дешевеет, а у вас рублёвые накопления, то сделку лучше не откладывать. Если же сбережения в валюте, то на фоне подросшего доллара и евро есть шанс приобрести квартиру, которая при прежнем курсе валюты была вам не по карману.
3. СПРОС НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Каждый месяц Росреестр публикует данные о количестве зарегистрированных ДДУ и переходов прав собственности. Изучив эти отчеты, можно понять, в какую сторону движется рынок, говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Очевидно, что, к примеру, на фоне высокой покупательской активности застройщики могут повышать цены. И наоборот, при стагнации или падении числа заключенных договоров предпосылок для резкого роста стоимости квадратного метра нет.
4. ОБЪЁМ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЖИЛЬЯ
Ещё один фактор, влияющий на цены на рынке недвижимости, – количество квартир в продаже. Чем больше проектов выходит на рынок – тем выше конкуренция между застройщиками, что влияет как на их ценовую политику, так и на качество проектов. «Активная джентрификация (реконструкция промзон и старых зданий – прим. ред.) приводит к появлению новых масштабных проектов на сотни тысяч квадратных метров, причем по привлекательным ценам, – говорит Мария Литинецкая. – Поэтому важно следить в том числе и за дальнейшими планами девелоперов, оценивая потенциальный объем предложения, чтобы выбрать не только наиболее интересный объект, но и оптимальное время для покупки».
5. ИЗМЕНЕНИЕ ЦЕН
«Пожалуй, динамика стоимости квадратного метра – самый главный и объективный фактор, который в полной мере отражает ситуацию на рынке недвижимости», – продолжает Мария Литинецкая. Кроме того, сравнив стоимость квадратного метра в потенциально интересном проекте со средней в других комплексах, можно понять, соответствует ли она рынку. Иногда слишком низкая цена – признак проблемного объекта. Поэтому сравнительный анализ стоимости – важный шаг в изучении рынка и конкретного проекта в частности.
6. ИЗМЕНЕНИЯ СТАВОК ПО ИПОТЕКЕ
Ипотечный рынок сегодня очень разнообразен, условия жилищного кредитования у разных банков сильно отличаются, а главное – в этой сфере тоже происходит довольно много изменений. По словам экспертов, наши заёмщики уже научились за ними следить и извлекать свою выгоду. «В преддверии предпоследнего снижения ключевой ставки, когда в СМИ всё чаще звучали предположения, что регулятор, скорее всего, ставку снизит, наши клиенты-заемщики приостановили свою активность, – рассказывает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). – Они дождались последовавшего за этим снижения ставок в ведущих ипотечных банках и только тогда возобновили свои действия по приобретению квартир».
7. СИТУАЦИЯ У ЗАСТРОЙЩИКОВ: ПРОБЛЕМЫ, БАНКРОТСТВА, СЛИЯНИЯ И ПОГЛОЩЕНИЯ
Оценивая риски покупки жилья у конкретного застройщика, стоит поинтересоваться его положением, почитать, что в последнее время о нём писали в СМИ, советует Владимир Каширцев («Азбука Жилья»). Что касается слияний и поглощений, то, с одной стороны, известия о таких событиях можно рассматривать как позитивный шаг – они дают уверенность, что объект достроят и введут в эксплуатацию, говорит эксперт. С другой, крупные слияния и поглощения говорят о нестабильном состоянии отрасли: мелкие компании уходят с рынка, образуются вертикально интегрированные компании, объединяющие в себе полный цикл работ.
8. ПРОФИЛЬНЫЕ МЕРОПРИЯТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Не стоит игнорировать и сообщения о выставках недвижимости – посещение таких мероприятий даёт возможность быстро составить представление о текущем положении дел на рынке. Причем в ходе посещения выставки стоит не только пройтись вдоль стендов, но и сходить на семинары, советует Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). «Многие, кстати, уже так и делают – на одном из наших семинаров в ЦДХ, посвященных как раз теме покупки квартиры, многие сидели с блокнотами, задавали массу вопросов, которые явно свидетельствовали о практических намерениях», – рассказывает эксперт. Пополнять свои знания о рынке можно и не выходя из дома: например, каждую среду «БЕСТ-Новострой» проводит для покупателей бесплатные тематические вебинары.
9. АКЦИИ ЗАСТРОЙЩИКОВ
Экономические трудности заставляют застройщиков бороться за покупателей, ввиду чего они часто предлагают скидки и другие преференции. Поэтому будущим покупателям квартиры в новостройке стоит активно мониторить прессу и профильные сайты о недвижимости на предмет обзоров акций от застройщиков. «Тот, кто начнет это делать регулярно, быстро вникнет в ситуацию и поймет, в какую сторону движется рынок и начнет хорошо ориентироваться в маркетинговой активности девелоперов», – говорит Ирина Доброхотова. Если же вы нацелены покупать жилье на вторичном рынке, то следует в течение месяца-двух помониторить базы объявлений, с тем чтобы понять динамику ценообразования, советует эксперт.
ГДЕ ИСКАТЬ СКРЫТУЮ ЛОГИКУ
Изучить ситуацию на рынке недвижимости может любой покупатель, однако порой мало быть просто в курсе событий, нужно ещё сделать верные выводы. Учитывая, что рыночные факторы чаще всего взаимосвязаны и могут давать синергетический эффект, задача усложняется, говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Поэтому проще всего – обратиться к прогнозам и отчетам экспертов рынка недвижимости, где перечисленные выше факторы собраны воедино и проанализированы
Источник: MetrPrice.ru