И не придерешься, все по закону. В этом деле явно были посредники, для которых подобные сделки своеобразный бизнес. Кто они? Маклеры? Агенты? Коллекторы? Выяснилось, что сын задолжал банкам и, похоже, был сильно запуган. Хорошо, если полиция поможет разобраться в ситуации. В данном случае можно попытаться доказать, что сделка с дарением притворная. Понятно, что на это потребуется много времени и сил. А ведь на месте этой семьи может очутиться любой владелец долевой собственности. Как предотвратить (и можно ли) подобное?
Специально для «Полезной площади», комментирует ситуацию директор юридической компании «Прецедент» Елена Никоненкова.
- Владение и распоряжение долевой собственностью действительно является проблемой, не побоюсь этого слова. Каждый из нас может оказаться в ситуации со спорным долевым владением: наследство, раздел имущества, совместно нажитое имущество, использование материнского капитала и др. Совместное проживание людей, не связанных близкими отношениями, как правило, вообще невозможно. Собственники долей в таких случаях прибегают к самым разнообразным способам, чтобы выселить остальных или вынудить продать свою долю. В нашей практике один из самых распространенных вопросов – как поделить долевое имущество. К сожалению, без активного участия всех собственников, никак. В очень редких случаях имущество является делимым, т.е. может быть поделено на самостоятельные объекты недвижимости, или маленькую долю можно принудительно выкупить в связи с невозможностью ее использования - такая судебная практика недавно начала формироваться.
Что же касается описанной ситуации, когда один из участников долевой собственности дарит свою долю третьему лицу, целью которого является очевидное принуждение остальных собственников к выкупу «подарка», то закону здесь ничего не противоречит. Дарить свою долю можно любому лицу, не уведомляя остальных сособственников. Запретить свободно осуществлять сделки дарения долей законодатель не может – это будет нарушением конституционных прав гражданина РФ.(Здесь появились нюансы.Читать завтра.)
На текущий момент, единственное, что могут сделать сособственники такого имущества, это определять порядок его пользования. Но это не решает ключевую проблему умышленного создания проблем при проживании.
Мы всегда рекомендуем клиентам договариваться с остальными участниками долевой собственности «на берегу». Если есть возможность поделить или выкупить долю, сделайте это, поскольку неизвестно, когда и какие проблемы вам доставит эта доля в будущем. Наследникам всегда следует помнить, что еще на стадии вступления в наследство можно договориться о перераспределении имущества.
Что можно было бы сделать путем законодательных изменений? На мой взгляд, здесь можно что-то регулировать небольшими изменениями, например:
1. Предоставить участникам долевой собственности, непосредственно пользующихся жилым помещением, право принудительного выкупа у остальных сособственников.
2. Обязать при дарении доли постороннему лицу заверять такой договор нотариально. Возможно, это полностью и не решило бы проблему, но создало дополнительные трудности при оформлении. Самым логичным здесь было бы предоставить остальным сособственникам право выкупа доли при дарении ее постороннему лицу, но, повторюсь, такая норма была бы неконституционной.
3. Расширить возможности наследников при оформлении долевой собственности. Например, предоставить право собственникам, непосредственно использующим жилое помещение или иной объект недвижимости, а также имеющим бОльшие доли в нем, выкупить меньшие доли еще на стадии оформления наследства.
4. Также большую роль могло бы сыграть формирование судебной практики признания сделок недействительными в части их притворности, т.е. желания сформировать иные последствия, нежели сделка дарения. Вполне возможно, что деятельное содействие правоохранительных органов, установление камер наблюдения в таких квартирах, позволило бы подтверждать факт вымогательства или принуждения к выкупу доли или продаже всей квартиры.
Источник: Полезная площадь