ПДКП на стройку: лучше не связываться
Сегодня можно встретить, хоть и нечасто, случаи, когда предварительный договор купли-продажи предлагается при покупке недвижимости в строящемся доме. Так застройщик предлагает покупателю стать соинвестором проекта, вложив деньги в строительство. В договоре указывается, что покупатель внес соответствующую сумму, а застройщик обязуется после сдачи жилого дома заключить с соинвестором основной договор купли-продажи, по которому последнему перейдет и право собственности на квартиру. Для защиты вложений покупателя ему выдается вексель компании на сумму внесенных средств.
Ольга Морозова, руководитель направления долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость», предупреждает покупателей: «На данный момент для строящихся домов есть две основные формы договора – это ДДУ и ЖСК. Если строительная компания предлагает заключить предварительный договор купли-продажи, то нужно очень внимательно отнестись к документам этой строительной компании и основаниям – почему строительная компания выбрала такую форму договора. Если обратить внимание на крупные и надежные строительные компании, то заключение этой формы договора возможно только в период после сдачи дома госкомиссии и до оформления собственности. Заключение такого договора никак не гарантирует сроки строительства, защиту прав дольщика, поэтому риск покупки квартиры в строящемся доме по предварительному договору купли-продажи высокий».
«Предварительный договор купли-продажи от застройщика при покупке недвижимости в строящемся доме не предусмотрен действующим законодательством. Закон допускает только договоры долевого строительства и участие в ЖСК, – подтверждает председатель комитета по правовым вопросам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга, адвокат компании «Адвокат-Недвижимость» Сергей Слободянюк. – По этой причине, если застройщик предлагает заключить подобный договор, лучше от него отказаться. Это верный признак наличия проблем с проектной или иной необходимой для строительства документацией. Остальные предварительные договоры купли-продажи не запрещены действующим законодательством и активно используются на практике».
Несмотря на свою рискованную природу, предварительный договор купли-продажи на новостройки до сих пор имеет место на отечественном рынке. Договор такого типа лишь фиксирует намерения сторон, но не обязывает их выполнять. Этот договор не может обязать застройщика передать квартиру покупателю, который, в свою очередь, не получит права требования на нее. В случае если застройщик не завершит строительства дома, соинвестору будет непросто доказать факт инвестиций и тем более получить свои средства обратно. Помимо прочего, при такой схеме у застройщика есть техническая возможность продать одну квартиру дважды.
Если требует банк
Если сделка проходит с привлечением ипотеки, предварительный договор купли-продажи оформляется по требованию банка, который выдает покупателю кредит. Банк при этом не становится стороной договора, но получает возможность формально обосновать выдачу заемщику средств. В договоре фиксируется следующее:
• обязательство продавца продать жилье конкретному покупателю и, соответственно, обязательство покупателя приобрести именно эту недвижимость;
• точные условия сделки, под которую выдается ипотека;
• окончательная стоимость квартиры, а также указание суммы, которую выплатит покупатель, и суммы, которую должен выдать банк;
• правила и порядок расчета между банком, покупателем и продавцом;
• условия получения банковским учреждением залога на жилье после регистрации покупателем права собственности на него.
В случае когда такой договор заключается на вторичном рынке, риски как для продавца, так и для покупателя практически сведены к нулю. Однако на первичном рынке такая форма договора подходит только в одном случае. Ольга Морозова напоминает: «Такое возможно только в так называемый “мертвый период”, когда дом уже сдан, а собственность на квартиру еще не получена строительной компанией, тогда это единственная форма договора, по которой можно купить такую квартиру, и это стандартная практика».
Предварительный договор ради аванса: зеленый свет
Наконец, на вторичном рынке предварительный договор купли-продажи может быть заключен с целью формализации и фиксации условий будущей сделки. В нем указываются все основные сведения о сделке, права и обязанности сторон, а также предполагаемая дата заключения основного договора.
Главной причиной его составления является обоснование внесения аванса (предварительного платежа) за квартиру. По сути, этот документ мало чем отличается от договора аванса, поэтому его можно заключать без опасений за свои средства.
«Необходимо иметь ввиду, что предварительный договор купли-продажи прекращает свое действие в последний день его действия, – отмечает Сергей Слободянюк. – Поэтому сторонам необходимо уведомить друг друга заблаговременно о готовности заключить основной договор. В противном случае стороны лишаются права требовать заключения основного договора в судебном порядке. Кроме того, Верховный Суд РФ указал на то, что если в предварительном договоре купли-продажи оговорены все условия договора и основная часть суммы, предусмотренная договором, выплачена, то можно признать такой договор основным, несмотря на его название. В любом случае необходимо обращаться к специалистам за помощью в составлении и, главное, в разъяснении положений договора и его последствий для сторон, а также для проверки законности такого документа».
Мария Шульц