На современном рынке недвижимости есть 3 основных типа договора, которые подписывают участники сделки при покупке недвижимости: договор купли-продажи, договор участия в долевом строительстве и договор уступки прав требования.
Суть договора уступки прав
Договор уступки прав требования обычно используется при приобретении квартиры в новостройке (зачастую, которая существует только в виде макета и проектной документации) считается одним из самых сложных договоров и одним из самых рискованных. Главная загвоздка в том, что подписывая такой договор, Вы приобретаете не жилье, а право требовать от застройщика предоставления квартиры по первоначальному договору. Если при подписании договора купли-продажи предполагается возможность истребования индивидуально определенной вещи, говоря юридическим языком, то договор уступки такой возможности не предоставляет. Короче говоря, если застройщик не передаст Вам квартиру в нарушение первоначального договора, Вы вправе требовать исключительно возмещения убытков и иных компенсаций, но не вправе требовать квартиру.
Договор предполагает, что Вы приобретаете право требования у первоначального покупателя квартиры (дольщика), который изначально заключил договор с застройщиком. Очень важно сделать дополнительную проверку первоначального соглашения, поскольку есть риск приобрести права по недействительной сделке. Особо тщательной проверки требуют условия об ответственности сторон. Внимательно изучите условия расторжения договора. Проверьте, прописана ли возможность одностороннего отказа от договора, поскольку застройщик всегда вправе выдвигать против последующего кредитора возражения, которые возникли до получения им уведомления об уступке прав требования. Если первоначальная сделка была успешно оспорена застройщиком в суде, то необходимо предъявлять требования о взыскании убытков к лицу (первоначальному покупателю-дольщику), которое уступило право по недействительной сделке.
Важно знать, что при переуступке прав требования не происходит автоматически перевод долга. Статья 11 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» № 214-ФЗ устанавливает, что уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве может производиться только после полной оплаты квартиры дольщиком либо вместе с переводом долга. В случае перевода долга необходимо произвести сверку расчетов и приложить ее к договору уступки права требования, чтобы был точно определен размер обязательств перед застройщиком.
Необходимо четко прописывать само право, которое передается по договору. Чем более точно и полно будет описано право, подлежащее передаче, тем больше будет гарантий исполнимости сделки.
Нужно ли регистрировать такой договор? Да, договор уступки прав требования подлежит обязательной государственной регистрации, если права уступаются по договору, который ранее также был зарегистрирован. В такой ситуации договор уступки прав требования будет заключен с момента государственной регистрации. В связи с этим хочется сразу Вас предупредить, что До момента регистрации договора деньги продавцу передавать не следует.
Теперь еще один важный пункт – уведомление застройщика. Итак, договор уступки прав требования был подписан, зарегистрирован и произведена оплата. После этого новый кредитор должен уведомить застройщика о перемене лиц в обязательстве. После получения уведомления застройщик должен исполнять свои обязательства перед новым кредитором.