Совершение сделки по купле-продаже земельного участка обязательно требует оформления специального договора. Этот документ выступает в качестве правового основания для передачи права собственности от продавца к покупателю и подтверждает факт оплаты, обеспечивая защиту интересов обеих сторон.
Мы расскажем вам о правильном порядке оформления договора купли-продажи земельного участка и о том, на какие важные моменты следует обратить внимание при подготовке к заключению сделки.
В нашей инструкции вы найдёте все необходимые рекомендации по составлению ДКП и сможете избежать возможных ошибок при проведении сделки.
Договор купли-продажи земли
Договор купли-продажи земельного участка представляет собой соглашение, согласно которому продавец передаёт участок покупателю на условиях, прописанных в договоре, и за определённую плату. Этот документ необходим для регистрации перехода права собственности в Росреестре.
Особенности продажи земельного участка
Перед покупкой или продажей земли необходимо учесть несколько ключевых моментов:
Кадастровый учёт. Продавать и покупать можно только те земельные участки, которые зарегистрированы в ЕГРН. Если участок не учтён, его необходимо поставить на кадастровый учёт. Для этого проводится межевание — процедура определения границ, площади и формы участка. Эту работу выполняет кадастровый инженер.
- До 2018 года регистрация участка в ЕГРН могла проводиться без межевания.
- С марта текущего года межевание стало обязательным условием для государственной регистрации перехода права собственности. Без установленных границ Росреестр не зарегистрирует сделку.
Собственность и межевание. Даже если участок числится в ЕГРН, но межевание не проведено, его продажа невозможна без предварительного проведения кадастровых работ.
Право собственности. Продавать участок или его часть может только собственник. Лица, имеющие лишь право пользования или пожизненного наследуемого владения, не могут осуществлять продажу. Если земля находится в аренде, её сначала нужно выкупить и оформить в собственность.
Обременения. Землю с обременениями (ипотека, аренда) можно продать, но продавец обязан уведомить об этом покупателя. Наличие обременения усложняет сделку, поэтому рекомендуется снять его до продажи.
Как оформляется договор купли-продажи земли
Договор купли-продажи земельного участка обязательно должен быть заключен в письменной форме. В большинстве случаев достаточно простой письменной формы, однако в некоторых ситуациях требуется нотариальное заверение.
Когда нужен нотариус:
- Если у земли несколько владельцев, и один из них продает только свою долю. Если все владельцы продают свои доли одновременно в рамках одной сделки, нотариальное заверение не требуется.
- Если среди владельцев есть несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные лица. В таких случаях необходимо также разрешение органов опеки и попечительства на проведение сделки.
Рекомендуется подготовить три экземпляра договора:
- Один для продавца.
- Один для покупателя.
- Один для Росреестра.
Помощь в оформлении договора
Вы можете доверить оформление договора в АН Зеленый город. Наши специалисты:
- Учтут все особенности вашей сделки.
- Соблюдут требования Росреестра.
- Помогут быстро зарегистрировать сделку.
- Проверят историю участка.
- Предоставят гарантию на покупку.
- Окажут помощь в расчетах и оформлении документов как при покупке без ипотеки, так и с ипотекой.
Скачать Договор купли-продажи земли
Содержание договора купли-продажи земельного участка
Хотя строгой формы договора нет, Гражданский кодекс требует обязательного включения в него следующих элементов:
- Стороны сделки.
- Предмет договора (описание участка).
- Стоимость участка.
- Порядок оплаты.
- Условия передачи.
Вводная часть
- В шапке договора указываются:
- Название документа: «Договор купли-продажи земельного участка».
- Место и дата подписания.
- Данные сторон (ФИО, паспортные данные, адреса регистрации продавца и покупателя).
Описание объекта
Необходимо детально описать земельный участок:
- Адрес и кадастровый номер.
- Площадь.
- Категория и разрешенное использование.
Также рекомендуется указать ссылку на правоустанавливающие документы продавца, дату и основание их выдачи. Важно отметить отсутствие физических построек и юридических обременений на участке.
Стоимость участка и порядок расчетов
В данном разделе следует указать цену сделки, то есть сумму, по которой осуществляется продажа или покупка земельного участка. Также необходимо определить:
- Сроки оплаты;
- Способ расчетов (наличный или безналичный);
- Платежные реквизиты;
- Порядок оплаты (единовременно или поэтапно).
Условия передачи участка
Здесь описываются сроки и основания для передачи участка. Под основаниями подразумевается акт приема-передачи земли.
Права и обязанности сторон
Основная суть сделки заключается в передаче участка от продавца покупателю с последующей оплатой. В этом разделе необходимо отразить следующие обязательства сторон:
- Продавец передает участок покупателю;
- Покупатель принимает и оплачивает участок.
Дополнительно могут быть прописаны другие условия, согласованные сторонами, такие как:
- Право покупателя на снижение цены в случае несоответствия характеристик участка тем, что указаны в договоре;
- Сроки подачи документов на регистрацию в Росреестр и лицо, ответственное за это действие.
Ответственность сторон
Этот раздел включает меры ответственности за нарушение условий договора, например:
- Штрафы;
- Компенсация убытков.
Также можно указать санкции за предоставление ложной информации о характеристиках участка.
Порядок разрешения споров
В этом разделе описываются способы урегулирования возможных споров. Обычно указывается мирное разрешение конфликтов, однако допускается возможность обращения в суд в случае, если мирное урегулирование невозможно.
Дополнительные условия
Здесь могут быть прописаны иные важные для сторон пункты, не противоречащие законодательству:
- Форс-мажорные обстоятельства, при которых стороны не несут ответственности за неисполнение договора;
- Условия расторжения договора.
Реквизиты сторон
В завершение договора необходимо указать реквизиты продавца и покупателя, а также их подписи.
Завершение сделки: регистрация права собственности
После подписания договора купли-продажи все документы необходимо передать на регистрацию в Росреестр. Только после внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сделка считается завершённой и вступает в силу.
Госпошлина за регистрацию
Размер государственной пошлины за регистрацию права собственности на земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или строительства жилого дома, составляет 700 рублей.
Нужен ли акт приёма-передачи
Да, согласно нормам Гражданского кодекса, передача недвижимости от продавца покупателю осуществляется на основании акта приёма-передачи или аналогичного документа. Этот акт подтверждает фактическую передачу имущества и его оплату.
Необходимые документы для сделки
Для оформления сделки вам потребуются следующие обязательные документы:
- Паспорта участников сделки;
- Договор купли-продажи;
- Документ, подтверждающий право собственности на земельный участок;
- Акт приёма-передачи участка;
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
В зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться дополнительные документы:
- Кадастровый паспорт участка (если земля продаётся впервые);
- Нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца на совершение сделки (если продавец состоит в браке);
- Разрешение органов опеки и попечительства на продажу (если среди собственников есть несовершеннолетние);
- Письменное согласие залогодержателя на продажу (если участок находится в залоге);
- Кредитный договор с банком и закладная (если участок приобретается в ипотеку).
__________________
Проверено Начальником юридического отдела - Мартынюк Владимир