Мошеннические схемы при покупке загородной недвижимости

Приобретение загородной недвижимости - серьезное решение, требующее основательной подготовки и максимальной осторожности. Подобно другим направлениям на рынке недвижимости, здесь не исключены встречи с нечестными продавцами, готовыми воспользоваться неопытностью покупателя.

Разберем, какие меры предосторожности следует предпринять, чтобы обезопасить себя от обманщиков при покупке загородной недвижимости – будь то полноценный дом, участок земли или дачный участок.

Массовая продажа по фальшивым документам

Это одна из наиболее распространенных мошеннических практик на рынке недвижимости. Схема работает следующим образом: злоумышленники берут в аренду жилой дом на длительный период, после чего, используя копию паспорта владельца и договор аренды, изготавливают поддельные правоустанавливающие документы на недвижимость и земельный участок. Затем они размещают объявление о продаже объекта по существенно заниженной цене, что привлекает множество потенциальных покупателей.

Мошенники успевают получить задаток от нескольких наивных покупателей, прежде чем обман будет раскрыт. После получения денежных средств аферисты мгновенно исчезают, оставив пострадавших с поддельными документами и без возможности вернуть свои деньги.

Меры защиты при покупке недвижимости

Чтобы обезопасить себя от мошенников при приобретении загородной недвижимости, необходимо предпринять следующие шаги:

Документальная проверка: запросите у продавца полный пакет правоустанавливающих документов (договор купли-продажи, договор дарения) и правоподтверждающих бумаг (актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости - ЕГРН)
Комплексная проверка: помните, что дом и земельный участок являются единым объектом недвижимости. При любой сделке (продаже, дарении) должны передаваться права как на здание, так и на землю под ним. Поэтому документы должны быть оформлены на оба объекта одновременно
Безопасная оплата: ни в коем случае не производите денежные расчеты до момента регистрации договора купли-продажи в Росреестре. Только после официальной регистрации сделки в государственном реестре можно считать сделку защищенной

Соблюдение этих простых правил поможет избежать неприятных ситуаций и защитить ваши финансовые вложения при покупке загородной недвижимости.

Фальшивые новострои

Распространенная схема обмана заключается в продаже некачественных домов, построенных из дешевых материалов с грубыми нарушениями строительных норм. Такие постройки быстро приходят в негодность и требуют сноса уже через пару месяцев после покупки.

Иногда застройщиком выступает юридическое лицо (ООО), которое продает земельные участки без домов и необходимых документов. Для создания видимости законности на территории могут возвести несколько примитивных построек, после чего строительство прекращается, а компания-застройщик исчезает с рынка.

Недостоверные границы участка

Мошенники могут указывать в договоре купли-продажи неверные данные о площади и границах земельного участка, особенно если не проводилось межевание территории. Это создает серьезные риски для покупателя:

Несоответствие планировке - фактическая форма участка может не совпадать с ожидаемой
Конфликты с соседями из-за спорных границ
Проблемы с самозахватом земли - после официального межевания участок может оказаться меньше заявленного размера и не соответствовать уплаченной сумме

Скрытые коммуникации

Участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, может оказаться непригодным для постройки дома из-за наличия подземных инженерных сетей, газопровода или водопровода. При этом в документах эта информация может отсутствовать, либо мошенники предоставляют поддельные результаты геологической и топографической съемки, завышая стоимость участка в 1.5-2 раза.

Последствия такой покупки могут быть серьезными: даже если удастся построить дом, власти могут потребовать его сноса, переноса коммуникаций или наложить крупный штраф.

Важно! При покупке загородной недвижимости необходимо тщательно проверять все документы, проводить независимую экспертизу участка и построек, а также привлекать специалистов для проверки границ и подземных коммуникаций.

Непригодные участки под строительство

Популярная мошенническая схема - продажа земельных участков, которые фактически нельзя использовать для индивидуального жилищного строительства. Покупатель, очарованный перспективой строительства дома своей мечты, приобретает участок, но вскоре выясняет, что возвести на нем ни жилой дом, ни дачу невозможно из-за неправильного назначения земли. При этом продавец намеренно вводит в заблуждение, завышая цену участка до уровня пригодных для строительства территорий.

Защита при покупке земельного участка

Для предотвращения подобных ситуаций необходимо:

Тщательно проверить категорию земли и разрешенное использование участка
Запросить свежую выписку из ЕГРН
Проверить информацию через публичную кадастровую карту (достаточно знать адрес или кадастровый номер участка)

Допустимые категории земель для ИЖС:

Земли населенных пунктов
Сельскохозяйственные земли
Разрешенные виды использования:
ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)
ЛПХ (личное подсобное хозяйство с приусадебным участком)
ДНП/ДНТ (дачное некоммерческое партнерство/товарищество)
СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество)

Проблемы с размерами участка

В каждом населенном пункте установлены свои минимальные и максимальные размеры земельных участков. Обычно минимальная площадь составляет от 2 до 4 соток.
Важно помнить: если приобретаемый участок меньше установленного минимального размера, сделка не пройдет регистрацию. В этом случае покупатель рискует не только потерять время, но и остаться без аванса, если продавец откажется его возвращать.

Рекомендация: перед покупкой обязательно уточните предельные размеры участков в конкретном населенном пункте и убедитесь, что приобретаемый участок соответствует этим требованиям.

На участке незарегистрирован дом

Покупка участка с незарегистрированным домом может быть рискованным предприятием. Недобросовестный продавец может предложить привлекательный вариант с домом и участком по сниженной цене, но при проверке документов окажется, что дом не оформлен должным образом. Продавец может утверждать, что регистрация дома не займёт много времени, и предложить скидку. В результате покупатель приобретает только землю, а зарегистрировать дом оказывается невозможно из-за несоответствия категории и вида использования земли, нарушения градостроительных и строительных норм и правил, а также выхода за пределы участка.

Если устранить нарушения невозможно, владельца дома ожидают серьёзные последствия, вплоть до требования властей снести постройку. Чтобы обезопасить себя, необходимо тщательно проверять правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объекты недвижимости перед покупкой.

Рекомендуется обратиться за услугой «Проверка безопасности сделки» от АН «Зеленый город», которая включает проверку участка и дома, истории продавца и юридическую защиту в случае оспаривания сделки или утраты права собственности.

_____________________________