Назад в прошлое
Риэлторы и юристы считают, что у рынка сейчас нет потребности в обязательном нотариальном удостоверении сделок, при этом законопроект серьезно увеличит объем работы нотариусов, а это, в свою очередь, создаст очереди и усложнит проведение сделок.
«Правило о нотариальном удостоверении сделок на рынке жилья действовало ранее – до 31 января 1998 года, и фактически сейчас речь идет о возможном большом “шаге назад”, – комментирует Светлана Матвеева, заместитель генерального директора по юридическим вопросам «Миэль – Сеть офисов недвижимости». – Введение обязательной нотариальной формы удостоверения сделок с жильем повлечет для граждан увеличение дополнительных расходов, а тарифы на нотариальные действия недешевые, при этом ведь речь идет не об удостоверении обычной доверенности. При удостоверении сделок купли-продажи недвижимости нотариус будет рассчитывать пошлину от кадастровой стоимости объекта недвижимости. От этого нововведения в первую очередь пострадают малоимущие и социально незащищенные группы населения».
Большинство сделок на рынке недвижимости – это цепочки (одновременная продажа и покупка другого жилья), при этом в цепочке может участвовать сразу большое количество квартир. Это, по мнению экспертов компании «Миэль», означает еще большее увеличение расходов для граждан в виде нотариальных тарифов.
При этом под сделками с жильем понимаются не только сделки купли-продажи, но и другие виды сделок, в частности дарение. Сейчас нотариальные тарифы на удостоверение сделок дарения детям, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам составляют 0,3% от суммы договора, а другим лицам – 1% от суммы договора. Но это право граждан обратиться к нотариусу для удостоверения договора дарения, а не обязанность. «Также, безусловно, это нововведение повлечет огромные очереди у нотариусов. Ведь не секрет, что попасть к нотариусу не так просто. Кроме того, никто не отменяет совершение нотариусами иных нотариальных действий, например, удостоверение доверенностей или оформление согласия для выезда ребенка за границу. Достаточно часто встречаются ситуации, когда гражданам необходимо по каким-либо причинам срочно совершить сделку с жильем, и будет дополнительная преграда в виде обязательного нотариального удостоверения», – продолжает Светлана Матвеева.
«Риэлтор и нотариус выполняют совершенно разные задачи. Риэлтор находит покупателя на конкретное предложение, консультирует обе стороны сделки, оценивает стоимость и сроки реализации квартиры, проводит сделку. Нотариус лишь составляет договор, что не сравнится с объемом задач, выполняемых агентом недвижимости. Таким образом, я считаю, что риэлторский бизнес никак не пострадает в результате возврата к обязательному нотариальному удостоверению сделок с жилой недвижимостью. Единственным минусом от реализации данной инициативы станет необходимость покупателям жилья нести дополнительные расходы за нотариальное оформление сделок», – говорит Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar в ответ на вопрос, не уменьшит ли нововведение число граждан, обращающихся в риэлторские компании.
Дешево и сердито
Сейчас граждане могут заключить договор, связанный с переходом прав собственности, в простой письменной форме и далее обратиться в Росреестр за его государственной регистрацией. Составлением договоров в простой письменной форме занимаются как риэлторские компании, так и многочисленные небольшие юридические фирмы. Стоимость такой услуги обычно составляет около 3 тыс. рублей. Нотариальный договор используется при совершении сделок купли-продажи недвижимости достаточно редко. Тарификация, применяемая нотариусами, сложна и зависит от конкретной ситуации, но в целом расходы на услуги по удостоверению сделки так или иначе выливаются в десятки тысяч рублей.
Аргументируя нужность нотариального заверения сделок с недвижимостью, депутаты ссылаются на необходимость защитить граждан от мошенничества. Последнее обоснование вызвало бурю эмоций в риэлторской среде. Критики утверждают, что нотариус не может защитить граждан от мошенников: он не проверяет подлинность документов, не может предсказать появление третьих лиц, которые в будущем способны оспорить сделку.
«В соответствии с действующим сейчас законодательством нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина в результате совершения нотариального действия. То есть главным критерием для наступления ответственности является наличие вины нотариуса, которую нужно еще доказать. Практика привлечения нотариуса к ответственности крайне редка, нам за многолетнюю работу на рынке недвижимости известен один случай, когда нотариус был привлечен к имущественной ответственности (и то это было по наследственному делу). От случаев же мошенничества на рынке недвижимости никто не застрахован, и нотариуса также могут обмануть. И попробуйте докажите здесь вину нотариуса, вся вина будет на мошеннике-продавце. Например, предоставление для сделки “продавцом” поддельного паспорта. У нотариуса отсутствуют механизмы 100%-й проверки данного документа, мошенники давно вышли на новые уровни», – говорит Светлана Матвеева.
Европейские параллели
Российские законодатели в комментариях к проекту ссылаются на европейскую практику, где нотариусы и адвокаты имеют больше полномочий и функций, чем в РФ. Но эксперты считают, что сравнение не вполне корректно, поскольку в каждой европейской стране действует своя процедура удостоверения и регистрации сделки. Практика, принятая в Германии, кардинально отличается от модели, действующей в Латвии, Испании или Болгарии. В последней, кстати, в начале нынешнего года крайне эмоционально обсуждалась законодательная инициатива, согласно которой предлагалось наделить дополнительными полномочиями адвокатов, отобрав их у действующих риэлторов. По мнению местных экспертов, законопроект поступил в парламент под давлением адвокатского лобби. Он предусматривает, что фирмы должны нанимать адвокатов как уполномоченных посредников в отношениях с госструктурами – реестром юридических лиц, регистром по недвижимости, налоговой инспекцией, статистическим и другими ведомствами. Имеется в виду, что без помощи адвоката ни риэлтор, ни юрист, ни бухгалтер не сможет ни подать документы на регистрацию или отчетность, ни запросить любую выписку.
На сегодняшний день все эти действия могут осуществлять как юристы, так и обычные граждане – частные лица и представители компаний.
Появление законопроекта буквально взорвало медиапространство – против высказались все профессиональные организации бухгалтеров, юристов, риэлторов, а также нотариальная палата Болгарии. «В случае если подобный закон появится, я могу закрывать фирму, – говорит Илияна Христова, владелица АН «Селвина», – потому что если меня лишат полномочий готовить договоры, запросы и прочие документы для моих клиентов и обращаться с ними в различные инстанции, то можно смело переквалифицироваться в “службу знакомств”. Сделки порой бывают трудоемки именно в части подготовки документов. Подключение адвокатов или сделает плату за услуги неподъемной для клиентов, или вынудит меня делиться комиссионными, от которых в этом случае просто ничего не останется».
Болгарскому законопроекту пока не дали хода. Эксперты считают, что вряд ли он будет принят в нынешнем виде. В отличие от российского, где «возврат в прошлое» вполне ожидаем.
Источник: БКН.РУ