– Кто такой добросовестный покупатель?
– Обычный человек, который купил квартиру, не подозревая, что продавец не является ее собственником. А через какое-то время появляется законный владелец и заявляет о своих правах... Или такая история: спорная квартира была продана несколько раз, и нынешний собственник является уже вторым или третьим ее владельцем, ни сном, ни духом не подозревая, что изначально это жилье было кем-то приобретено незаконным путем. Закон дает такое определение: добросовестным покупателем является тот, кто не знал и не мог знать, что он приобрёл имущество у лица, которое не в праве было его отчуждать (продавать).
– Но суду, наверное, ещё надо доказать свою добросовестность. Как это сделать?
– Чтобы суд признал добросовестность покупателя, надо доказать следующие два обстоятельства. Первое – что он приобрел недвижимость возмездно, то есть за плату, и фактически оплатил её.
Второе. Покупатель не знал и не мог знать, что сторона, передающая ему имущество, не имела право его отчуждать (продавать).
В обыденной жизни добросовестность – объективное понятие, его синонимами являются порядочность, честность, надёжность. В юридическом праве — добросовестность рассматривается как понятие субъективное, здесь синонимами являются осмотрительность, осведомлённость, осторожность. Проще говоря в ГК РФ (ст. 302 п.1 ГК РФ) добросовестным приобретателем признаётся тот, кто не знал и не мог знать о дефектах совершаемой сделки. В частности, о том, что продавец не является законным собственником.
В этом смысле интересно последнее разъяснение Верховного Суда РФ от 01 октября 2014 года «Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей», который отметил: «Разрешая вопрос о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жилого помещения, необходимо учитывать осведомленность приобретателя жилого помещения о наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, а также принятие им разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения.
Суды исходят из того, что о добросовестности приобретателя может, в частности, свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества».
– В каких ситуациях суд может не признать покупателя добросовестным?
– Это может произойти, если: – на момент совершения сделки имелись притязания третьих лиц в отношении спорного имущества;
– покупатель знал об этих притязаниях;
– впоследствии эти притязания признали правомерными.
– А может ли получиться так, что приобретатель – добросовестный, но у него все равно изымут квартиру?
– Да, в озвученных мной правилах есть исключение. Если законному собственнику удастся доказать, что квартира выбыла из владения (его, либо лица, которому оно было передано собственником во владение) помимо его воли (похищено), в этом случае недвижимость могут вернуть законному владельцу. Несмотря на явную добросовестность покупателя и возмездность сделки.
– В каких случаях недвижимость может выбыть помимо воли законного собственника?
– К таким случаям относятся сделки, совершенные под влиянием заблуждения, обмана, угрозы, насилия, стечения тяжёлых жизненных обстоятельств. Или, к примеру, собственность может быть похищена (продана) по поддельным документам. А может быть такая ситуация. Законный собственник – несовершеннолетний, и квартиру продает его законный представитель, нарушая права такого собственника. Примеров может быть множество. И, конечно, не стоит забывать, что даже приобретая квартиру у добросовестного собственника, можно натолкнуться на неприятный сюрприз. Ведь многие квартиры подвергались неоднократной купле-продаже, меняя череду собственников. Последний покупатель, приобретая квартиру, может и не подозревать о том, что в какой-то из предыдущих сделок была афера.
– Есть ли способы обезопасить себя от такой спорной покупки?
– Если откровенно, на сегодняшний день из-за несовершенства российского законодательства не существует универсального решения по защите прав добросовестного приобретателя. Несовершенство это выражается в противоречии законов, в разночтении ГК РФ. Именно это позволяет судебным инстанциям трактовать правовые нормы «на свой лад» и выносить решения по искам на своё усмотрение.
– И как тогда быть?
– В любом случае пытаться обезопасить себя от всяческих неприятных неожиданностей. Подробно проверять объект недвижимости и его продавца, на выявление пороков по предполагаемой сделке и законности обладания имуществом продавца. Каждое уважающее себя агентство недвижимости, кстати, обязательно предупредит покупателя о существующих рисках, а если что-то не получается проверить, поставит об этом в известность своего клиента и посоветует, как быть дальше.
Кроме того, очень важно провести юридическую проверку и тщательный анализ по переходам права. Не упуская мелких, но, возможно, существенных деталей. Данные обстоятельства можно попробовать выяснить, запросив выписку из ЕГРП в Росреестре, или через поиск (по имени продавца) гражданского дела на сайте районного суда по месту нахождения недвижимости.
Полезные советы: Будущему покупателю можно порекомендовать следующее:
– застраховать титул (право собственности) покупаемого жилья;
– не покупать квартиру по заниженной стоимости;
– не покупать квартиру по доверенности;
– по возможности проверить дееспособность продавца;
– провести подробный юридический анализ как истории продаж покупаемого объекта, так и самого продавца;
– грамотно провести взаиморасчёты; А тем, кто боится, что квартира может выбыть в незаконное владение, советую наложить запрет на операции с собственной недвижимостью, чтобы никаких операций не проходило без личного участия, – рассказала нам Елена Солдаткина.
Источник: //sobesednik.ru/nedvizhimost/20160728-kak-ne-okazatsya-v-prolete-pokupaya-kvartiru-na-vtorichke