Как рассчитать и когда платить налог с продажи недвижимости ?

В середине 2024 года глава государства утвердил важные поправки к налоговому законодательству. Главное новшество касается налогообложения сделок с недвижимостью: вместо фиксированной ставки 13% вводится дифференцированная шкала налогообложения доходов от продажи жилых помещений, которая начнет действовать с 2025 года.

Разберем практические аспекты: как правильно подсчитать налоговый сбор при реализации недвижимости и в каких ситуациях можно законно избежать его уплаты. Отдельное внимание уделим вопросу минимального срока владения жильем, после которого продажа квартиры не облагается налогом.

В каких случаях необходимо уплачивать налог при продаже недвижимости

Обязанность по уплате подоходного налога возникает у владельцев различных объектов недвижимости: жилых помещений (квартир, частных домов, комнат, дач), гаражей и земельных участков.

Основной критерий для налогообложения — продолжительность владения объектом. Налог необходимо уплатить, если с момента приобретения недвижимости прошло менее 3 или 5 лет (конкретный срок зависит от типа имущества и дополнительных условий).

Существуют ситуации, когда продавец освобождается от уплаты налога:

После истечения установленного минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации)
При продаже по цене ниже первоначальной покупки (при условии, что она составляет не менее 70% от кадастровой стоимости объекта)
Когда цена продажи совпадает с ценой приобретения и составляет не менее 70% от кадастровой стоимости недвижимости

Что такое минимальный срок владения недвижимостью и почему это важно?

Это установленный законом период, после истечения которого владелец может продать недвижимость без уплаты подоходного налога (НДФЛ).

Три года вместо пяти: когда можно продать раньше

Сокращенный трехлетний срок применяется в следующих случаях:

При получении недвижимости в дар от родственников
При наследовании имущества
При приобретении по договору ренты
После приватизации
Если это единственное жилье в собственности

Особые привилегии для многодетных семей

Семьи с двумя и более детьми имеют специальное льготное право: они могут не платить налог при продаже жилой недвижимости независимо от срока владения. При этом:

Не учитывается разница между ценой покупки и продажи
Не требуется ждать истечения какого-либо срока
Достаточно подтвердить статус многодетной семьи

Стандартный срок для всех остальных случаев

Во всех остальных ситуациях для освобождения от налога необходимо владеть недвижимостью не менее пяти лет.

Как определить период владения недвижимостью

Срок владения начинается с момента, когда ваше право на недвижимость официально зарегистрировано. Это может быть покупка, дарение или другие сделки.

Особые случаи:

При участии в программе реновации срок владения новой квартирой включает время, когда вы владели старой квартирой
Если вы увеличиваете свою долю в недвижимости, срок считается с момента покупки первой части
При долевом участии срок начинается после полной оплаты договора (включая ипотечные средства)

Особые ситуации начала отсчета:

Приватизированное жилье: с момента приватизации
Наследство: со дня смерти наследодателя
Недвижимость через суд: с момента вступления решения суда в силу

Что делать после истечения минимального срока владения

После того как минимальный срок истек, вам не нужно:

Подавать налоговую декларацию
Платить налог с продажи
Учитывать размер полученного дохода

Важно: размер полученного дохода не влияет на необходимость уплаты налога после истечения минимального срока владения.

Как определить, является ли жильё единственным

При продаже квартиры многие интересуются, нужно ли платить налог, если это единственное жильё. Вот что важно знать:

Базовые правила:

Если на момент продажи это единственная квартира в собственности и вы владеете ей больше 3 лет — налог платить не нужно
В 2020 году правила упростили: раньше нужно было владеть 5 лет
Можно купить новую квартиру за 90 дней до продажи старой — это не повлияет на статус единственного жилья

Особенности при совместной собственности супругов:

Один и тот же дом или квартира могут быть:

Единственным жильём для одного супруга
Вторым или последующим — для другого

Как налоговая определяет статус единственного жилья:

Учитывает все объекты, купленные в браке

Исключает из общего имущества:

Недвижимость, полученную в дар
Приватизированное жильё
Наследственную собственность
Учитывает квартиры и дома, купленные до брака

Важно: статус жилья (единственное или нет) влияет на размер налога при продаже и срок, после которого налог не взимается.

Когда можно освободить семью от уплаты налога при продаже недвижимости?

С 2021 года родители с детьми могут избежать уплаты налога при продаже недвижимости, если выполняются следующие условия:

В семье есть минимум двое детей младше 18 лет (для студентов дневной формы обучения — до 24 лет)
После продажи текущего жилья семья приобретает новое в том же году или до 30 апреля следующего года
Новое жильё больше по площади и имеет более высокую кадастровую стоимость
Кадастровая стоимость продаваемого жилья не превышает 50 миллионов рублей

Как определить размер налога в 2025 году?

Если вы владели недвижимостью менее 3-5 лет (в зависимости от ситуации), вам нужно будет заплатить налог при её продаже.

С 2025 года действует следующая система налогообложения:

13% налога, если сумма продажи менее 2,4 миллиона рублей
15% налога для сделок свыше 2,4 миллиона рублей

Важно помнить, что налог начисляется не на всю сумму продажи, а на разницу между ценой продажи и первоначальной стоимостью покупки недвижимости.

Как правильно уплатить налог при продаже квартиры

Для уплаты налога с продажи квартиры необходимо:

Самостоятельно подать налоговую декларацию в ФНС

Это можно сделать двумя способами:

Лично в налоговой инспекции по месту жительства
Через личный кабинет на сайте налоговой службы

В декларации нужно указать:

Детали сделки
Приложить договор купли-продажи
Указать наличие права на налоговый вычет (если применимо)

Важные сроки:

Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля следующего года
Уплатить налог необходимо до 15 июля того же года

Особенности для нерезидентов:

Ставка налога составляет 30%
Доход определяется как цена в договоре (минимум 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи)
Вычеты не применяются
Действует минимальный срок владения (3 или 5 лет)
Есть льгота для семей с двумя и более детьми

Последствия неуплаты:

При просрочке подачи декларации:

Штраф 5% от неуплаченного НДФЛ за каждый месяц просрочки
Минимальный штраф - 1000 рублей
Максимальный штраф - 30% от суммы налога

При неуплате налога до 15 июля:

Штраф 20% от задолженности (40% при умышленной неуплате)
Пени в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки

При дальнейшей неуплате:

Налоговая служба обращается в суд
Вводится арест банковских счетов
Может быть запрещен выезд за границу

Как законно снизить размер налога при продаже недвижимости

Использование налогового вычета

Вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на 1 миллион рублей. Для этого достаточно подать заявление на оформление вычета вместе с налоговой декларацией.
Пример: При продаже квартиры за 5 миллионов рублей налог будет рассчитан не от полной суммы, а от 4 миллионов (5 млн - 1 млн вычет), что составит 520 тысяч рублей налога.

Учет расходов на покупку

Если вы покупали недвижимость, можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму покупки.
Пример: Купленная за 4 миллиона и проданная за 5 миллионов рублей квартира облагается налогом только с разницы в 1 миллион рублей (13% от 1 млн = 130 тысяч рублей).

Особенности минимальной стоимости

Если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи, налог будет рассчитан именно от этой суммы.
Пример: При кадастровой стоимости 4 миллиона рублей (70% = 2,8 миллиона) продажа за 2,5 миллиона все равно приведет к начислению налога с 2,8 миллиона рублей.

Особые случаи (наследство или дарение):

Можно уменьшить доход на сумму, с которой уже был уплачен НДФЛ при получении имущества
Учесть расходы дарителя/наследодателя на приобретение