Категория участка: ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП что это такое ?

Не с каждым земельным участком можно делать что душе угодно. Построить загородный особняк или разбить приусадебный участок получится далеко не везде. Давайте разберёмся, какая земля подойдёт для строительства дома, а какая — нет. Для этого рассмотрим существующие категории земель и то, что на них можно делать.

Категория участка и вид разрешённого использования

Категория земли — это её основная характеристика, которая определяет, как можно использовать участок по закону. Всего существует семь категорий земель, и каждая из них имеет свои особые правила использования.

А вот вид разрешённого использования (ВРИ) — это более конкретное определение того, что именно можно делать на участке. Оно всегда зависит от категории земли и служит своего рода инструкцией по её возможному применению. Проще говоря, категория устанавливает общие правила, а ВРИ уточняет, что конкретно разрешено делать в рамках этих правил.

Как узнать ВРИ участка

Узнать категорию и разрешенное использование вашего участка можно двумя способами. Первый — посмотреть в документах, которые у вас есть на землю, например, в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Второй способ — воспользоваться онлайн-сервисом на сайте Росреестра, где есть публичная кадастровая карта. Это совершенно бесплатно, и для получения информации вам понадобится только знать кадастровый номер интересующего вас участка.

На какой категории земли можно построить частный дом ?

Если вы планируете построить частный дом, нужно правильно выбрать земельный участок. Существует всего две категории земель, где разрешено индивидуальное строительство:
Земли населенных пунктов (города, поселки, села)

Находятся внутри границ населенных пунктов
Подходят для строительства как частных домов, так и многоэтажек
Разрешено строить дачи и садовые домики
Можно вести личное хозяйство
Включают в себя зоны для работы, отдыха и инфраструктуры

Сельскохозяйственные земли

Располагаются за городом
Основное назначение - производство сельхозпродукции
Включают поля, сады, теплицы
На них находятся необходимые постройки: склады, теплицы, насосные станции, защитные насаждения

Важно! Что именно можно построить на участке, определяют местные власти через градостроительный регламент и планы застройки. Все зависит от того, какой вид разрешенного использования присвоен участку. Например, если земля предназначена для индивидуального жилищного строительства, на ней нельзя возвести многоквартирный дом, а на участке для садоводства - промышленный объект.

Виды разрешенного использования для строительства дома

Вид разрешенного использования (ВРИ) — это своего рода инструкция, которая определяет, что именно можно делать на участке: строить дом, вести ферму, отдыхать или использовать землю для других целей.

Все возможные варианты использования земли собраны в специальный классификатор, который ведет Росреестр. На сегодняшний день существует 158 различных видов разрешенного использования, которые можно разделить на 5 главных направлений:

Сельское хозяйство (фермы, огороды, животноводство)
Жилая застройка (дома, коммунальные объекты)
Социальная инфраструктура (больницы, школы, дороги)
Отдых и развлечения (спортивные объекты, охотничьи угодья)
Природные зоны (леса, водоемы)

Важно знать: для строительства частного дома или дачи подходят только 4 вида из всех существующих. Еще 2 вида разрешенного использования позволяют вести личное хозяйство или огородничество, но строить на таких участках можно только небольшие хозяйственные постройки (теплицы, сараи) — капитальное строительство там запрещено.

На остальных 152 видах участков построить жилой дом вообще нельзя, даже если очень хочется. Поэтому перед покупкой земли обязательно проверяйте её ВРИ — это защитит вас от неприятных сюрпризов в будущем.

ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)

Участки для ИЖС располагаются исключительно в границах городов, посёлков и других населённых пунктов.

Как определить участок под ИЖС

Чтобы понять, подходит ли участок под ИЖС, нужно посмотреть в выписку из ЕГРН. В графе “вид разрешенного использования” должно быть указано одно из следующих значений:

для индивидуального жилищного строительства
под индивидуальные жилые дома
для обслуживания или эксплуатации жилого дома
земли жилой застройки (индивидуальной или для жилищных нужд)
для частного домовладения
под малоэтажную жилую застройку
для иных видов жилой застройки

Характеристики

На таком участке можно построить:

жилой дом высотой до 20 метров
не более 3 этажей над землёй

Преимущества

После постройки дома вы получите:

реальный адрес для прописки
возможность оформить постоянную регистрацию

Развитая инфраструктура:

коммунальные сети
дороги
социальная инфраструктура
всё это обеспечивает местная администрация

Финансовые плюсы:

доступные ипотечные программы
возможность использования льготных ставок
применимость материнского капитала
доступность других государственных льгот

Недостатки

Стоимость:

обычно высокая цена участка

Налогообложение:

повышенная кадастровая стоимость
более высокие налоги по сравнению с другими категориями земель

Требования к использованию:

необходимость начать строительство в течение 3 лет
риск потери участка при несоблюдении срока
возможное изъятие земли государством без компенсации

ЛПХ (личное подсобное хозяйство)

Это тип использования земельного участка, который позволяет:

Строить жилые дома и дачи
Вести домашнее хозяйство

Два типа ЛПХ

Приусадебные участки (в черте населённого пункта)
Полевые участки (за пределами населённого пункта)

Приусадебные участки

Располагаются внутри городов и посёлков
Разрешено строительство: Жилых домов для постоянного проживания. Дачных домов. Хозяйственных построек.

Полевые участки

Находятся за пределами населённых пунктов
Запрещено строительство: Капитальных зданий. Жилых домов

Разрешено только:

Вспомогательные постройки (сараи, хранилища)
Хозяйственные сооружения

Важное примечание - Если в документах указано: “Личное подсобное хозяйство (приусадебный участок)” - можно строить жилой дом. “ЛПХ на полевых участках” или “огородничество” - капитальное строительство запрещено.

Преимущества

Приусадебные участки имеют те же возможности, что и участки под ИЖС
Возможность перевода приусадебного участка в ИЖС с повышением стоимости

Недостатки

Строгое ограничение на строительство на полевых участках
Риск штрафов и сноса за нарушение правил использования земли
Необходимость точного определения типа участка перед покупкой

ДНП или ДНТ (дачное некоммерческое партнерство/товарищество)

Объединение нескольких дачных участков. Обязательное требование: строительство дома на каждом участке. Дополнительный вариант использования: огород или сад (на усмотрение владельца).

Расположение участков

Могут находиться:

В границах населенных пунктов
За пределами населенных пунктов на сельскохозяйственных землях

Современное регулирование

Важные изменения с 2019 года:

Отменено понятие “дача”
Разрешены только: Садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ). Огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ).
Вместо ДНП/ДНТ теперь можно создавать только СНТ или ОНТ
Допускается строительство только садовых домов

Статус строений

Классификация построек зависит от даты регистрации:

Дома, зарегистрированные до 2019 года как “жилое строение” - признаны жилыми домами
Все остальные постройки сезонного или вспомогательного использования - считаются садовыми домами

Варианты ВРИ в выписке ЕГРН

Участки ДНП/ДНТ могут иметь следующие обозначения:

Дачный земельный участок
Для ведения дачного хозяйства
Для дачного строительства

Ключевые особенности

Обязательность строительства дома
Возможность ведения садоводства/огородничества
Ограничения по типу построек после 2019 года
Автоматическое переведение старых дачных объединений в статус садоводческих

СНТ (садовое некоммерческое товарищество)

Объединение участков для сельскохозяйственной деятельности. Основное назначение: выращивание растений. Дополнительное использование: строительство домов и хозпостроек.

Строительство в СНТ

В границах населенного пункта:

Разрешены жилые дома
Разрешены садовые дома
Требования как к ИЖС: Высота до 20 метров. Не более 3 этажей.

За пределами населенного пункта:

Только садовые дома
Строгие ограничения по использованию

Важные моменты по документам

В выписке ЕГРН могут быть указаны:

Садовый земельный участок
Для ведения садоводства
Для садоводства

Внимание! При ВРИ “садоводство” на сельскохозяйственных землях любое строительство ЗАПРЕЩЕНО - только выращивание культур.

Преимущества

Более низкая цена по сравнению с ИЖС
Низкие налоги
Плодородная почва
Возможность выбора: строить или нет
При строительстве есть выбор между садовым и жилым домом

Недостатки

Ограниченный размер участков (до 15 соток)
Коммуникации за счет собственника
Сложности с регистрацией: Отсутствие адреса вне населенного пункта. Необходимость экспертизы. Требуется решение суда о пригодности к проживанию

Важное примечание - При планировании строительства обязательно проверьте: Расположение СНТ (в границах населенного пункта или нет). Вид разрешенного использования. Возможность получения адреса и регистрации.

ОНТ (огороднические некоммерческие товарищества)

Объединение участков для огородничества. Основное использование: выращивание сельскохозяйственных культур. Разрешено: хозяйственные постройки. Запрещено: капитальное строительство.

Разрешенные действия