На рынке недвижимости редко встречаются идеальные для сделки объекты. Запутанная кредитная история, квартиры с обременением, наследное имущество – часто приходится выбирать наименьшее зло из имеющихся вариантов. Достаточно частая ситуация – продажа квартиры с коммунальными долгами. Это не является препятствием для сделки, но ее проведение имеет ряд особенностей. Об этих особенностях и пойдёт речь в данной статье.
На рынке недвижимости редко встречаются идеальные для сделки объекты. Запутанная кредитная история, квартиры с обременением, наследное имущество – часто приходится выбирать наименьшее зло из имеющихся вариантов. Достаточно частая ситуация – продажа квартиры с коммунальными долгами. Это не является препятствием для сделки, но ее проведение имеет ряд особенностей. Лучше обращаться конечно к профессионалам, например в агентство недвижимости «Зелёный город», но если всё же хотите сами всё сделать, тогда читайте эту статью.
Как продать квартиру с коммунальным долгом?
Законодательного запрета на продажу квартиры с коммунальными долгами не предусмотрено. Если на недвижимость в связи с неоплатой коммунальных услуг не наложено обременение (что на практике происходит редко), сделка может состояться в штатном режиме. Заинтересованные стороны сделки могут заранее договориться о процедуре оплаты задолженности перед сделкой в устраивающем всех формате.
Чаще всего используют следующие варианты:
1. Продавец делает покупателю скидку равную сумме задолженности за коммунальные услуги. Документально это можно не фиксировать
2. Продавец сам оплачивает долг с задатка. В соглашении указывается размер суммы и тот факт, что деньги пойдут на оплату задолженности за коммунальные платежи. В качестве подтверждения перед сделкой продавец предоставляет справку об отсутствии долга.
3. Продавец оплачивает коммунальную задолженность за счет средств от сделки. Денежные средства за квартиру разбиваются на две ячейки, в одну закладывается сумма долга, во вторую – остаток за квартиру. Получить средства из первой ячейки продавец сможет только после оплаты коммуналки.
4. Перевод долговых обязательств на нового владельца. Если управляющая компания не возражает, покупатель и продавец могут заключить соглашение и перевести задолженность на нового владельца. При желании его можно нотариально заверить.
Кто считается должником – бывший или новый собственник?
Если вопросы задолженности не урегулированы перед сделкой, возникает вопрос, кто считается должником – бывший владелец или новый собственник. Согласно законодательству, обязательства оплачивать коммуналку возникают у владельца после переоформления собственности. Если дело дойдет до судебного урегулирования вопроса, закон на стороне покупателя. Правда, даже при наличии судебного решения взыскать долг с бывшего собственника часто проблематично.
Исключение составляют взносы на капремонт. Долг по ним переходит на нового владельца недвижимости.
Как проверить долги по ЖКХ?
Чтобы избежать судебных разбирательств и других проблем, связанных с долгами по квартире, лучше еще до покупки проверить понравившуюся квартиру на наличие долгов. Проверка проводится такими способами:
1. Если сделка осуществляется с использованием ипотеки, банк требует предоставить документы об отсутствии долга по квартире, иначе операция не будет одобрена. Поэтому заемщик в данном случае защищен.
2. Есть специализированные порталы, куда стекается информация о долгах по квартирам. В рассчетно-кассовых центрах, порталах УК, обслуживающих компаниях могут предоставить нужную информацию. Но проще сделать это продавцу. Поэтому лучше всего перед сделкой попросить собственника предоставить доказательства оплаты ЖКХ.
Особенности проведения сделки при наличии задолженности по квартире
Купля-продажа недвижимости с долгами осуществляется в общем порядке. Но, если покупатель не знает о наличии долга, и существует вероятность приобрести проблемную недвижимость, действовать нужно таким образом:
1. Запросить у продавца выписку с лицевого счета о наличии или отсутствии задолженностей по ЖКХ.
2. Попросить предъявить выписку ЕГРП, где будут отражены обременения квартиры, если они имеются.
3. Узнать из дополнительных источников (УК, расчетный центр и т. д.) текущую задолженность. Ряд сведений предоставляется только с согласия владельца квартиры.
4. Если долги определены, составлять соглашение о задатке, основной договор и закладывать деньги в ячейку с учетом договоренностей по их погашению.
5. Подать документы на госрегистрацию собственности.
6. Передать квартиру по акту, в котором будут зафиксированы показания счетчиков.
Покупка квартиры с долгом по коммуналке не является причиной для отказа от понравившегося варианта. При грамотном проведении сделки риски не выше, чем при стандартной операции купли-продажи.