Основным нововведением стало увеличение срока, по истечении которого продавцы – физические лица смогут рассчитывать на освобождение от уплаты налога на доход (НДФЛ). До конца 2015 года они освобождались от этой выплаты при условии, что недвижимость находилась у них в собственности не менее 3 лет, но с 1 января этот срок увеличился до 5 лет.
В случае нахождения имущества в собственности более 5 лет налог физическим лицом не платится, так как на всю сумму, полученную от продажи имущества, предоставляется полный имущественный налоговый вычет. Например, в 2009 году покупалась квартира (или жилой дом), а в 2016 году она продается за 5 млн рублей. В этом случае имущественный налоговый вычет равняется полной сумме – 5 млн рублей, и сумма НДФЛ, подлежащая уплате, равна 0 рублей.
Если имущество находится в собственности менее 5 лет, закон предлагает два варианта уменьшения выплат. Первый: можно заплатить налог не с дохода от продажи, а с разницы между доходом от продажи и расходом на приобретение, если есть документальные подтверждения этому. Второй: уменьшить доходы от продажи на стандартные суммы налогового вычета (максимум 1 млн рублей для жилых помещений и земли, 250 тыс. рублей – для нежилых) и заплатить налог с оставшейся суммы. При этом если за один год было продано несколько объектов, эти пределы применяются в совокупности ко всем проданным объектам, а не к каждому по отдельности.
При сроке владения менее 5 лет можно не платить НДФЛ, только если соблюдается хотя бы одно из следующих условий: право собственности было получено в порядке наследования или по договорам дарения от членов семьи, близких родственников; право собственности получено в результате приватизации; право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
Кроме того, теперь уходить от налогов, занижая сумму сделки в договорах, будет труднее. Согласно новым правилам, если доходы от продажи объекта недвижимости оказываются меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта на начало года, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то НДФЛ все равно будет взиматься с дохода именно такой величины.
Новые правила напрямую коснутся тех, кто приобретал жилье в инвестиционных целях и планирует его в скором времени продать. По статистике Росреестра за 9 месяцев 2015 года, количество заключенных договоров долевого участия (ДДУ) составило 492,5 тысячи.
Николай Гражданкин,начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:
Об «инвесторах»: продавать квартиру сразу после сдачи дома в эксплуатацию и раньше было невыгодно: во-первых, придется платить налог на доход, во-вторых, можно полгода-год ждать оформления собственности на квартиру. Как правило, инвестиционный покупатель всегда стремился перепродать свою квартиру до подписания акта приема-передачи (это 2–3 месяца до или после сдачи дома). В этот период квартиру можно реализовать по цене уже готового (построенного) жилья и в то же время избавить себя от забот с налогами и длительным оформлением права собственности. Для этого продажа осуществляется по договору переуступки. Такую категорию инвесторов новые правила налогообложения не затронут, потому что они продают свои квартиры до оформления собственности. Если говорить об инвестиционных сделках в чистом виде (имея в виду покупку квартиры с целью последующей продажи, а не сдачи ее в аренду), то их доля на данный момент составляет не более 5 %.
Елена Бушурова, заместитель директора Центра коммерческой недвижимости ООО «Александр Недвижимость» (ул. Боткинская, 15):
Мои клиенты-инвесторы уже заговорили, что в недвижимость «играть» больше не хотят. То, что купили раньше, продать не могут, а ждать лучших времен невыгодно. Инвесторов за последний год стало раза в два меньше. Они сегодня торгуются до последнего и нередко не покупают, а ждут еще большего падения цен. Из-за этого цены у застройщиков ползут вниз. Но надо понимать, что всему есть предел – меньше себестоимости квартира стоить не будет. Квартира на начальных сроках строительства, думаю, все равно будет более привлекательным приобретением, чем на завершении строительства.
Что касается кадастровой оценки: она сделана совершенно безобразным образом, такое впечатление, что стоимость просто брали «с потолка». Понизить кадастровую стоимость, я думаю, можно, но нужен грамотный аргумент. Более правильным будет делать это на государственном (региональном) уровне. Случаи по снижению кадастровой стоимости, по слухам, уже имели место. Но только по слухам.
Илья Андреев, вице-президент NAI Becar:
В нашей компании треть сделок совершается в инвестиционных целях. Безусловно, изменение правил налогообложения отразится на рынке, но я уверен, что кардинальных изменений мы не увидим. Инвесторы все равно будут вкладывать средства в недвижимость, так как других инструментов для инвестирования в России фактически нет. Можно прогнозировать, что сумму налога собственники будут перекладывать на покупателей квартир, что приведет к увеличению стоимости метра. Тем не менее на спросе изменение налога не отразится, особенно в отношении квартир на начальном этапе строительства.
Теперь вопрос: могут ли на рынке появиться юридические услуги по оформлению инвестиционных квартир как наследственных, подаренных, рентных, а также услуги по снижению кадастровой стоимости? Подобные услуги, безусловно, появятся, так как спрос рождает предложение. Их стоимость будет рассчитываться как процент от сэкономленных средств.
Алексей Крылов