Доли в квартирах обычно приобретают люди, которые не могут позволить себе полноценное жильё, но всё же нуждаются в собственной жилплощади. Такие сделки считаются более рискованными, чем покупка целой квартиры, однако существуют способы снизить уровень риска.
Эксперты утверждают, что покупка доли в квартире сопряжена с высокой вероятностью возникновения конфликтов и большими рисками. Законодатели принимают меры для снижения этих рисков, требуя обязательного нотариального заверения сделок с долями и проверки некоторых нюансов перехода прав собственности в Росреестре.
Тем не менее риски остаются, и важно знать, как их минимизировать.
Что такое доля в квартире
Доля в квартире — это не отдельная комната или определённый размер квадратных метров, а скорее абстрактное понятие, представленное в виде дроби (например, 1/3 или 1/4). Согласно статье 244 Гражданского кодекса, это вид имущества. Владелец доли несёт ответственность за неё (оплачивает коммунальные услуги и налоги на квартиру пропорционально размеру доли) и имеет право распоряжаться своей долей по своему усмотрению, например, дарить или продавать её.
Риск - потратить время, но так и не совершить сделку с долей
Доля не оформлена как доля
Для покупки доли в квартире недостаточно просто договориться с одним из совладельцев жилья. В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) такая квартира может быть указана как единый объект права, принадлежащий нескольким владельцам на правах совместной собственности. Продажа или покупка только части такой квартиры невозможна. Возможность выделения долей должна быть предусмотрена заранее, то есть в выписке из ЕГРН должна быть указана конкретная доля, принадлежащая определённому лицу. В противном случае нотариус откажет в оформлении сделки, предупреждают эксперты.
Снижение риска. Перед сделкой запросите у продавца выписку из ЕГРН и убедитесь, что в ней указана доля (обычно в виде дроби, например, 1/2 или 1/3).
Не получен отказ от содольщиков
Если объектом является доля в праве собственности, статья 250 Гражданского кодекса предусматривает преимущественное право покупки. Это означает, что покупатель становится зависимым от других совладельцев, так как в случае продажи третьему лицу сначала необходимо предложить свою долю другим собственникам.
Если продавец не позаботится о получении отказа от других владельцев заранее, нотариус сделает это за него, когда стороны обратятся к нему для оформления сделки. В таком случае сделка будет отложена на 30 дней, а в худшем случае (если другие собственники решат выкупить долю) продажа стороннему покупателю станет невозможной.
Чтобы снизить риск, убедитесь, что отказ от покупки от других владельцев получен в письменной форме или что предложение о покупке было отправлено им не менее месяца назад.
Слишком маленькая доля
В 2022 году в статью 30 Жилищного кодекса были внесены изменения, которые устанавливают ограничения на сделки с долями площадью менее 6 квадратных метров. Если площадь доли в договоре купли-продажи будет меньше установленной нормы, Росреестр отклонит регистрацию такой сделки.
Чтобы снизить риски, следует удостовериться заранее, что приобретаемая доля превышает 6 квадратных метров. Учитывая саму долю (которая выражается дробью) и общую площадь квартиры, это несложно сделать. Если доля меньше установленной нормы, процесс покупки не стоит начинать.