Рента: риски и доходы
Договор ренты или пожизненного содержания с обеспечением не очень популярен в нашей стране в связи с возможными рисками для обеих сторон. Для понимания проблемы стоит объяснить суть сделки.
Договор ренты в обмен на передачу права собственности предполагает ежемесячные фиксированные денежные платежи, размер которых регламентируется законодательством – не менее одной величины прожиточного минимума. Помимо этого, покупатель обязуется следить за надлежащим состоянием объекта и выплачивать налоги. В случае подписания договора пожизненного содержания сумма не должна быть менее двух величин прожиточного минимума. Кроме выплаты оговоренной денежной суммы рентодатель обязан выполнять дополнительные условия по уходу, прописанные в договоре.
«Вопрос пожизненной ренты очень неоднозначный, – комментирует заместитель генерального директора АН «Итака» Валерий Лазугин. – С одной стороны, договор выгоден одиноким пожилым людям без детей и родственников, которым как раз недостает внимания и ухода. С другой стороны, данный договор несет в себе определенный риск, что плательщик ренты окажется необязательным и недобросовестным человеком, и доказать его неисполнительность можно будет только в судебном порядке, что крайне неудобно для пожилого человека. Соответственно, договор нужно заключать только с проверенным и надежным лицом».
Однако не застрахован от убытков в ходе сделки и покупатель. Порой его предположения по поводу скорой кончины получателя ренты не оправдываются, и он вынужден десятилетиями выплачивать положенную сумму. Кроме того, существует угроза оказаться в суде, поскольку нечистыми на руку бывают и пенсионеры. Они могут обратиться в суд с претензиями о якобы не выполненных обязательствах рентоплательщика.
«Договор ренты – не единственный способ обеспечить себе безбедную старость, – отмечает Валерий Лазугин. – Есть и альтернативные варианты заработка на недвижимости на пенсии. К примеру, составление завещания на человека, который обязуется осуществлять должный уход. Чтобы гарантировать его обязательства, можно составить договор дарения доли квартиры».
Напомним, в конце 2014 года губернатор Петербурга Георгий Полтавченко подписал закон о пожизненной ренте для пенсионеров. Собственники недвижимости, достигшие 75 лет, могут заключить договор с городом и избежать тем самым каких-либо контактов с недобросовестными частными людьми. Взамен пенсионеры получат 10% от рыночной стоимости объекта сразу и 16 тыс. рублей в качестве ежемесячных выплат.
Обратная ипотека
«Обратная ипотека», так широко применяемая на Западе, только сейчас входит в повседневную жизнь россиян. По сути, она мало чем отличается от договора ренты, только плательщиком теперь выступает банк. Финансовое учреждение предоставляет кредит на 10-летний срок, а предметом залога является квартира. Сделка возможна при достижении пенсионером возраста 68 лет. Выплаты производятся либо ежемесячно, либо единовременно – в размере 70% от оценочной стоимости.
Заключив договор, собственник продолжает проживать в квартире. После его смерти наследники могут рассчитаться с банком и выплатить кредит и набежавшие проценты. В случае отказа финансовое учреждение реализует предмет сделки, а наследники получают остаток, но, как правило, им мало что в итоге достается.
Подальше от центра
Сэкономить на жилье и обеспечить себе подспорье в старости позволит переезд из просторной квартиры, расположенной в центре, на окраину города с меньшей площадью. Сменив жилье на более дешевый вариант, собственник получит приличную сумму на руки и не окажется на улице.
«На мой взгляд, минимальная разница между двумя объектами должна составлять 800-900 тыс. рублей, – считает исполнительный директор АН «Центр» Елена Дорогова. – Если квартира имеет высокие потребительские качества (местоположение, метраж, планировка), то доплата может быть весьма существенной. Иногда на размер доплаты приобретается еще один объект недвижимости, который планируется сдавать в аренду и получать гарантированный ежемесячный доход».
Сумма выплачиваемой разницы бывает достаточно существенна и может составлять несколько миллионов рублей. Владелец жилья порой с трудом представляет, как распорядиться такой крупной суммой денег. С учетом инфляции значительная часть дохода окажется под вопросом. Вероятно, что и радость от выгодной сделки будет столь велика, что продавец квадратных метров пустится в ненужные траты и попросту «проест» вырученные средства. Поэтому эксперты рекомендуют распорядиться ими с умом и использовать эффективные способы накоплений, например банковские вклады. Напомним, максимальная сумма застрахованного вклада на сегодня составляет 1,4 млн рублей. Она возвращается владельцу в случае банкротства или отзыва лицензии у кредитного учреждения. Если средства превышают эту цифру, то деньги можно распределить по нескольким вкладам в разных банках.
Аренда любой ценой
Казалось бы, наиболее удобный и привычный вариант – сдать квартиру в аренду, но насколько выгодно он отличается, скажем, от банковских депозитов? Доход собственника от сдачи в аренду квартиры не превышает 5% годовых, но у некоторых банков есть наиболее заманчивые предложения – 10-12%. Допустим, вы год копили деньги на счете и сняли положенные проценты. Сумма вклада в принципе не уменьшилась, но из-за инфляции уже не та, что прежде. Но есть и обратная сторона. Квартира с годами только дорожает, поэтому доход от аренды также будет увеличиваться.
«Доходность от сдачи стандартного жилья не является высокой. Срок окупаемости может составить 17-20 лет – хотя аренда однозначно воспринимается клиентами как стабильный доход, – комментирует Елена Дорогова. – Но просматривается тенденция к ужесточению налогового законодательства (введение налога на недвижимость исходя из кадастровой стоимости объекта, предоставление льгот по уплате налога только на один объект, т.е. вторая квартира для пенсионера будет облагаться налогом по полной программе). И никто не отменял обязанность по уплате налога на полученный доход от сдачи жилья в аренду».
Иногда собственник не хочет покидать свою квартиру и хочет, чтобы она находилась под присмотром, тогда эксперты советуют сдать одну из комнат. Если состояние имущества мало волнует собственника, то можно пойти на несколько рискованный способ подзаработать на жилье – сдать свою квартиру и снять другую за значительно меньшие деньги, но подальше от городского шума.
Сложно сказать, какой вариант из предложенных выше выгоднее и безопаснее. Каждый собственник квартиры или дома в частном порядке решает вопрос, как распорядиться своим имуществом, чтобы в старости не чувствовать себя ущемленным. В любом случае, все перечисленные сделки желательно проводить после консультации с юристом, а также с привлечением грамотного нотариуса и опытного агента по недвижимости.
Источник: БКН.РУ