Известно, что с 1 января текущего года сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению.
Недавно Федеральная нотариальная палата в своем письме от 31 марта 2016 г. N 1033/03-16-3 представила Методические рекомендации по порядку действия нотариусов при продаже долей.
Рассмотрим,ч то же интересного есть в данных рекомендациях?
1. ФНП определила, что в извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. Но при этом, ссылаясь на сложившуюся практику, решила, что извещения должны быть дополнены и другими значимыми условиями, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.
2. Ссылаясь, на добросовестность участников гражданских правовых отношений и ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате, нотариус НЕ ПРОВЕРЯЕТ достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение.
3. Извещение должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю.
Если лицу, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу.
И ТОЛЬКО В СЛУЧАЕ ОТСУТСТВИЯ СВЕДЕНИЙ О РЕГИСТРАЦИИ участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, в том числе в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Федеральной миграционной службе, ДОПУСКАЕТСЯ НАПРАВЛЕНИЕ ИЗВЕЩЕНИЯ ПО АДРЕСУ МЕСТА НАХОЖДЕНИЯ ИМУЩЕСТВА.
4. ФНП признает, что законом не определены способы направления извещений и продавец вправе направить его как через нотариуса, так и с помощью почтовых отправлений самостоятельно. Однако бесспорным подтверждением направления извещения признается только:
- свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;
- выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.
Представленная продавцом ОПИСЬ ВЛОЖЕНИЯ, в случае направления сособственникам письма с описью вложения, НЕ ЯВЛЯЕТСЯ БЕССПОРНЫМ ПОДТВЕРЖДЕНИЕМ направления соответствующего извещения, так как в тексте описи не отражается содержание извещения.
5. МЕСЯЧНЫЙ СРОК, после которого продавец вправе осуществить продажу постороннему лицу, НАЧИНАЕТСЯ не с момента направления такого извещения, а С МОМЕНТА ЕГО ДОСТАВКИ адресату.
6. Сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, и она была возвращена нотариусу по истечении срока хранения. Таким образом, риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. При этом срок извещения, в данном случае, исчисляется с даты поступления письма в отделение связи в соответствии со штемпелем на конверте.
7. ЕСЛИ КОРРЕСПОНДЕНЦИЯ ВЕРНУЛАСЬ нотариусу В СВЯЗИ С ОТСУТСТВИЕМ АДРЕСАТА по указанному адресу, ТО ИЗВЕЩЕНИЕ СЧИТАЕТСЯ НЕ ДОСТАВЛЕННЫМ.
8. Если собственники откажутся от преимущественного права покупки, то сделка по продаже доли постороннему лицу может быть проведена ранее месячного срока.
9. Бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от использования преимущественного права покупки является представление нотариально удостоверенного отказа.
Если отказ предоставлен в ППФ, то нотариус вправе отложить совершения нотариального действия и направление соответствующего запроса сособственникам.
10. Отказ от покупки удостоверяется по правилам, установленным для удостоверения
односторонней сделки.
11. Если кто-то из собственников является НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИМ, ТО ОТКАЗ от преимущественного права покупки ТРЕБУЕТ предварительного РАЗРЕШЕНИЯ ОРГАНОВ ОПЕКИ и попечительства. Наличие такого разрешения также УДОСТОВЕРЯЕТСЯ НОТАРИАЛЬНО.
12. При удостоверении отказов нотариус должен истребовать полученные собственниками извещения в целях сравнения предложенных условий.
13. Признавая, что законом не установлен срок действия отказа, вместе с тем, ФНП, ссылаясь на принципы разумности, оставляет за нотариусами право отложить сделку и направить новые запросы собственникам.
14. В случае если собственник в течении месяца, после получения извещения, не приобрел долю на предлагаемых условиях, то его преимущественное право прекращается.
Ответ собственника о согласии приобрести долю на иных условиях не ограничивает право продавца продать долю на первоначальных условиях по истечению месячного срока.
15. Отсутствие ответа сособственника о намерении использовать свое преимущественное право признается отказом от покупки.
Источник: Письмо Федеральной нотариальной палаты от 31 марта 2016 г. N 1033/03-16-3