В последний раз о тенденциях рынка недвижимости мы беседовали почти полгода назад. Сбылись ожидания и прогнозы того времени?
– Наиболее вероятный сценарий, который мы тогда описывали, оправдался. Снижение количества сделок, снижение покупательской способности, нехватка денег на рынке, проблемы с ипотечными кредитами, как с выдачей так и с возвратом, – все это мы сегодня наблюдаем.
Ничего и непредвиденного не произошло. Пути решения наиболее острых проблем также оказались ожидаемыми. К примеру, государственное субсидирование ипотеки, замаскированное снижение цен застройщиками с помощью различных скидок и акций, перенос сроков реализации ряда проектов – все это мы видим сегодня.
– Ожиданий чего-то радикального на рынке по-прежнему достаточно. Под № 1 значится «Цены на жилье скоро рухнут, квартиры подешевеют в несколько раз». Что скажете?
– Этого не случится. Резких изменений цен на жилье ждать не приходится – если, впрочем, не произойдет каких-то глобальных, очень серьезных геополитических изменений. Рынок очень консервативен, и даже резкие скачки валютных курсов очень слабо отразились на массовом сегменте жилья.
Что будет с ценами? В ближайшее время, по крайней мере до осени, они будут оставаться практически на том же уровне с едва заметной тенденцией сползания вниз. Минус 2%, 3% – более существенного снижения ждать не стоит.
– То есть потенциальному покупателю все-таки есть смысл еще подождать?
– Дело в том, что в ожидании «самого идеального момента» можно очень сильно промахнуться.
Сейчас хороший момент для покупки жилья, если, правда, оно вам нужно. Цены снизились как на вторичном рынке, так и на первичном, более того – большинство застройщиков с пониманием относятся к тому, что покупатель приходит и начинает торговаться.
А кто-нибудь может точно сказать, что изменится за те же полгода? Не в плане цен, которые, вероятнее всего, еще чуть-чуть снизятся, а в других вопросах, влияющих на покупателя? Есть, к примеру, гарантии, что не поменяется законодательство, не будут введены какие-либо новые правила, после которых покупатель пожалеет, что не совершил сделку полгода назад, хотя цены с тех пор немного и снизились?
Мне кажется, что так называемого отложенного спроса у нас на рынке жилья фактически не существует. Если человеку нужна квартира, то он ее покупает сразу, как только у него появляется возможность. Понятно, что есть и какой-то процент людей, у которых жилищная проблема имеется и они хоть могут решить ее сейчас, но чего-то выжидают. Но их явно очень немного.
– Мрачный прогноз № 2: «С падением уровня доходов деньги у населения кончатся совсем, и рынок полностью встанет».
– Деньги у людей есть. Они есть на депозитах, в валютных сбережениях, в акциях, «под подушкой» и т. д. Другое дело, что те, у которых есть деньги, свои проблемы с жильем, как правило, решили.
Нужно понимать, что рынок сегодня уже достаточно насыщен, и это никак не связано с кризисом. В рынок необходимо вовлекать новые группы населения, а это происходит очень медленно.
Чем занимались застройщики последние несколько лет? Выводили на рынок объекты, которые максимально расширяли круг потенциальных покупателей. То есть самые дешевые квартиры, которые были бы доступны тем, чьи финансовые возможности не позволяли приобрести ничего из ранее предложенного на рынке.
– И что, вместо нынешнего эконома можно ожидать какого-нибудь эконома минус?
– Мне кажется, что дальнейшее снижение стоимости уже практически невозможно. По минимизации площадей, по экономии на строительных материалах и технологиях нынешние объекты эконом-класса уже приблизились к тому пределу, за которым дальше экономить некуда.
Но и говорить о том, что спрос полностью исчерпает себя, не стоит. Жилищные проблемы повторяются даже в рамках одной семьи: рождаются дети, внуки, создаются новые семьи и жилищный вопрос приходится решать заново. Да и фактор приезжих всегда формирует довольно значительный объем спроса.
– Еще один страшный прогноз № 3: «Застройщики уходят с рынка, замораживают проекты, и квартиры вообще скоро кончатся».
– Это из разряда тех же фантастических ожиданий, вероятность которых близка к нулю. У застройщиков есть определенные проблемы, но они не такие страшные, как может показаться на первый взгляд. Безусловно, какая-то часть проектов будет заморожена, но это те проекты, которые пока находятся лишь на бумаге.
Сокращение количества предложения уже идет. Но это не критично для рынка. В некоторых «экзотических» сегментах, к примеру таунхаусов комфорт-класса, предложение может снизиться существенно, но абсолютное большинство покупателей этого просто не заметит.
Пока массовое жилье покупают, а его будут покупать еще довольно длительное время, предложение будет соответствовать спросу и новые проекты продолжат появляться.
– А как насчет того, что «Скоро рынок захлестнет волна инвестиционных квартир и цены рухнут»?
– Инвестиционные квартиры и так выходят на рынок. Но никакого существенного влияния на него оказать не могут – даже общий их объем в городе для этого достаточно невелик. А уж ситуация, что они все будут выставлены на продажу одновременно, – вообще невероятна.
Вот внутри отдельных жилых комплексов выход инвестиционных квартир в продажу иногда бывает достаточно заметен, и он способен повлиять на цены, хотя, конечно, тоже не изменит их в разы. Это касается главным образом крупных проектов, реализующихся в несколько очередей. Когда в одной очереди застройщик предлагает квартиры на этапе котлована, а в другой, уже сданной, собственники продают готовые квартиры, то у покупателя появляется широкий выбор внутри одного жилого комплекса.
Еще следует учитывать, что новой волны инвесторских покупок не происходит, а предыдущие инвестиционные квартиры понемногу распродаются. Сегодня инвестирование в строящееся жилье потеряло свою актуальность – кто-то продолжает вкладывать деньги в стройку, но массового характера это, разумеется, уже не носит.
– А еще говорят, что агентства недвижимости скоро закроются, поскольку клиенты уже не могут им платить…
– И это тоже трудно представить. Сложности на рынке, естественно, на работе агентств сказываются. Вторичный рынок сжался, количество сделок, которые идут через агентства, сократилось. Очевидно, что какие-то из них уйдут с рынка, это происходит как при экономическом спаде, так и при подъеме.
Но риэлторская услуга по-прежнему остается востребованной. Говорить о том, что покупатели и продавцы, которые готовы ею воспользоваться, просто закончатся – не приходится.
Можно предположить, что в нынешней ситуации средним по размеру агентствам придется тяжелее, чем остальным. Крупным – топовым – в кризисные времена очень помогает имя, раскрученный бренд и наработанные схемы выживания в прошлые кризисы.
Маленькие агентства, состоящих из нескольких человек, даже при уменьшении спроса на услугу найдут то количество клиентов, которое обеспечит им рентабельность.
Что касается средних, то, возможно, их ждет период дробления, или, наоборот, слияний и поглощений. Этот процесс проходит всегда, но, возможно, сегодня он станет чуть активнее.
– В общем, в страшные прогнозы вы не верите. А какой прогноз можете предложить в качестве реального?
– В принципе, все происходит как и ожидалось. Рынок пошел по пути сжатия предложения и фактического удержания цен. Все те же самые тенденции, которые мы прогнозировали полгода назад, будут наблюдаться и дальше, как минимум до осени: незначительное сокращение числа сделок и «декоративное» снижение цен.
Если говорить о самых больших внутренних рисках для рынка, то таковым по-прежнему остается крах какой-либо крупной строительной компании – это может серьезно подорвать доверие покупателей и привести к резкому снижению спроса.
А в общем, если не случится политических потрясений, то никаких апокалипсических историй не будет
Источник: Бюллетень Недвижимости