Покупку квартир, находящихся в собственности у ипотечников, можно условно разбить на три категории:
- Когда покупатель, совершает свое приобретение без использования ипотечного кредита
- Когда покупка происходит с использованием ипотечного кредита того же банка, у которого квартира находится в залоге
- Когда ипотечный кредит берется в другом банке.
Третью ситуацию можно сразу отбрасывать, так как сегодня она практически не возможна.
Из оставшихся двух, самая безрисковая – вторая, то есть покупка квартиры при получении кредита в том же банке, в котором она находится в залоге. Но чтобы говорить об отсутствии рисков, сначала я опишу этот самый риск покупателя, который хочет купить «ипотечную» квартиру.
Суть риска в следующем. Продавец имеет перед банком некую сумму долга. Для того чтобы банк разрешил сделку и снял обременение с квартиры, необходимо сначала погасить всю сумму долга. При этом получение от банка необходимого для сделки документа о полной выплате кредита, может занять от двух недель до месяца.
Таким образом схема сделки выглядит так. Покупатель вносит продавцу предоплату в размере долга перед банком, продавец за счет этой предоплаты гасит кредит, получает от банка нужную справку, и после этого совершается стандартный процесс купли-продажи квартиры. Но в такой схеме получается, что покупатель рискует этой самой предоплатой, которая обычно имеет довольно большой размер.
Да, конечно же, можно уменьшить этот риск, подписав предварительный договор купли-продажи. Ведь если продавец вдруг решит отказаться потом от продажи квартиры, его всегда можно к этому понудить через суд. Но – это означает суд, а покупателю нужна покупка квартиры, а не судебные тяжбы. Но даже если исключить вариант мошенничества, мы никогда не можем исключить вариант несчастного случая, который может произойти с продавцом.
Конечно же можно исключить все риски, если при взаиморасчетах сторон использовать аккредитив или банковскую ячейку, с условием получения после сделки части денег не продавцом, а непосредственно банком. Но, банки не готовы работать по такой схеме. У них принцип простой: «утром деньги – вечером стулья».
В общем, если покупатель действует по первой схеме, то он принимает на себя определенные риски. Поэтому, скорее всего, он захочет компенсировать их ценой квартиры.
Во втором случае, как я уже и говорил, рисков для покупателя нет. Так как банк в этом случае не выпускает из своих рук финансовые потоки, а значит, совершенно спокойно разрешает выход на сделку, условно без погашения действующей задолженности по кредиту. Почему я говорю условно – потому, что если сделка не состоится, то для банка все останется без изменений. Если же сделка произойдет, то кредитные средства покупателя, автоматически пойдут на оплату остатка долга продавца. Да, конечно, здесь тоже есть свои нюансы, например, в ситуации, когда размер кредита покупателя меньше задолженности продавца. Но все более-менее хорошо решается банками в индивидуальном порядке.
Так что, если вы хотите купить квартиру, которая находится в залоге у банка, лучше всего взять ипотечный кредит в этом же банке.
Вениамин Вылегжанин