Имущество с обременением
Говоря о том, какую квартиру покупать не стоит, чтобы не создавать себе проблемы, нужно в первую очередь упомянуть о жилой недвижимости, которая находится под обременением. Прежде всего это касается детей, которым еще не исполнилось 18 лет, прописанных в этой квартире.
Небольшой экскурс в историю. В законе № 1541-1 «О приватизации жилого фонда в Российской Федерации» в его первоначальной – от 1991 года – редакции не были прописаны права детей принимать участие в приватизации. Соответствующие изменения были внесены в текст этого закона лишь три года спустя. Так за эти годы появилось огромное количество квартир, в которых несовершеннолетние были прописаны, не являясь одним из их собственников.
Так вот, принимая решение, какую квартиру покупать, и склоняясь к приобретению жилья с такой историей, будьте морально готовы к тому, что подросший ребенок может оспорить проведенную некоторое время назад сделку через суд и реализовать свое право на приватизацию жилья. Неважно, сколько раз за прошедшие двадцать с лишним лет квартира перепродавалась – если выросшее чадо, права которого были нарушены в те годы, обратится в суд, то это обернется проблемами для нынешних собственников квартиры. В соответствии с решением госорганов им придется восстановить попранную справедливость – например, выделив экс-несовершеннолетнему долю в этой квартире.
«Мутные» схемы и их последствия
Продолжая тему прописанных в квартире несовершеннолетних, хочется напомнить всем потенциальным покупателям квартир на вторичном рынке жилья следующее. Даже в том случае, если все собственники квартиры, не достигшие совершеннолетия на момент проведения сделки, были заблаговременно выписаны, последняя все равно может быть признана недействительной. К примеру, ребенка выписывают из благоустроенной трехкомнатной квартиры рядом с метро «Академическая» и перевозят в комнату в общежитии в поселок городского типа в Вологодской области. В этом случае очевидно, что права несовершеннолетнего были ущемлены. Внимательней выбирайте, какую квартиру покупать – это позволит застраховаться от неприятностей и судебных тяжб в дальнейшем.
Если вы покупаете жилую недвижимость и у вас закрались подозрения, что собственник принимает решение о ее продаже не самостоятельно, а подчиняясь воле третьих лиц, то не ввязывайтесь в это. Увидев, что на сделке его сопровождают какие-то посторонние люди, с которыми он постоянно совещается, откажитесь от нее ради своего же блага. Возможно, от отдал квартиру за долги, проиграл ее в азартные игры или вынужден подчиниться тому, что диктуют ему злоумышленники, по какой-либо другой причине. Даже если человек сто раз сам виноват, это не лишает его права впоследствии обратиться в суд для восстановления справедливости, и тогда сложно предугадать, как станут развиваться события.
Плохой район и дом
Едва ли кто-то изначально хотел бы жить в районе, который печально известен своей повышенной криминогенной обстановкой. Впрочем, это может не распространяться на тех, кто вырос в этом районе и чувствует себя в нем как рыба в воде. В противном случае, принимая решение, какую квартиру покупать – дешевую в неблагополучном районе или чуть более дорогую, но в районе, который не сравнивают с гетто, – десять раз подумайте.
Обратите внимание и на состояние дома, покупку квартиры в котором рассматриваете. Вообще, продажа жилой недвижимости в аварийных домах находится под запретом. Однако не всегда этот запрет бывает наложен официально, и кто-то в принципе может и воспользоваться возможностью купить жилье за бесценок. Определенный резон в этом есть – аварийные дома постепенно расселяют, и у собственника есть все возможности переехать в равноценное жилье в новостройке бесплатно или с минимальной доплатой. Однако, решая, какую квартиру покупать, и склоняясь в сторону выбора такого варианта, имейте в виду – у вас будут все шансы долгие годы прожить в аварийном жилье в ожидании начала программы по переселению.
Квартира по наследству
Достаточно часто проблемными оказываются сделки по покупке квартир, полученных по наследству. Во-первых, одного или нескольких наследников могут не известить о смерти собственника жилья – например, установить их местонахождение не представляется возможным. Соответственно, кто-то из них не вступает в право наследования в течение полугода, а может объявиться уже потом – когда квартира продана – и через суд аннулировать сделку. Единственная «страховка» от попадания в такую ситуацию – это взять у продавца заверенную нотариально расписку о том, что тот обязуется самостоятельно урегулировать претензии остальных наследников – в том случае, если они все-таки существуют.
Кроме того, бывший собственник квартиры может указать в завещании людей, которые вправе проживать в ней после его кончины. Этих лиц не могут выселить ни наследники, ни новые владельцы жилья. Однако если они выпишутся до момента подписания договора купли-продажи сторонами, то риска проживания постороннего человека на законных основаниях в принадлежащей вам квартире не будет.
Доверенность и прочие «подводные камни»
Нередко квартира продается по доверенности по причине того, что ее собственник проживает в другом городе или стране. Выбирая, какую квартиру покупать, лучше откажитесь от проведения сделки, на которой по тем или иным причинам продавец не может присутствовать лично. Дело в том, что он в любой момент может отменить действие доверенности – для этого ему достаточно обратиться к нотариусу. Несложно догадаться, что оспорить заключенный по недействительному документу договор ему не составит никакого труда.
Кроме того, собственник может вообще не знать о том, что принадлежащий ему объект недвижимости продается. Есть и еще более криминальный вариант развития событий – собственника может уже не быть в живых на протяжении некоторого времени. Новые владельцы квартиры узнают об этом только тогда, когда получат повестку в суд, который, несомненно, оспорит проведенную сделку.
Еще один веский повод отказаться от покупки в целом неплохого жилья – это его неузаконенная перепланировка. Она может повлечь за собой ряд проблем бюрократического свойства, финансовые затраты или даже риск лишиться прав на эту квартиру для ее новых хозяев. Таким образом, принимая решение, какую квартиру покупать, откажитесь от намерения приобрести жилье, реальная планировка которого серьезно отличается от той, что отображена в документах БТИ на это жилое помещение.
Жанна Хайруллина Источник: БКН.РУ