Оно и неудивительно: рисков по сравнению с покупкой на стадии котлована меньше, а цена подчас заметно ниже той, что предлагает застройщик.
Для неискушенного покупателя сделка по переуступке, возможно, покажется необычайно сложной. Однако практика говорит о том, что она ничем не сложнее любого другого способа приобретения жилья на первичном рынке. Впрочем, сразу оговоримся: речь идет о покупке квартиры в доме, строящемся в соответствии с 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», где жилье реализуется с помощью договоров долевого участия (ДДУ). Вариант с переуступкой пая в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) требует рассмотрения в отдельной публикации.
Юридические основания
Латинское слово cessiō (цессия) перестает быть загадочным и пугающим, если его перевести на русский язык: уступка, передача. Чаще в обиходе говорят: переуступка.
Общие представления о договоре цессии (переуступки прав требования) можно почерпнуть из Гражданского кодекса РФ, статьи 382-390 главы 24.
Но там – о переуступке вообще, а если говорить исключительно в долевом строительстве, тогда нам понадобится статья 11 ФЗ-214.
Статья содержит всего два пункта, процитируем: «1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. 2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства».
Ну и, конечно, о терминах. Тот, кто уступает право требования, называется цедентом, а тот, кто это право приобретает, - цессионарием. Звучит красиво.
Кто продает
Условно говоря, продавцы квартир по переуступке делятся на два класса: «физики» и «юрики», то бишь физические лица и юридические. Первые – это либо инвесторы, вложившие деньги на самой рискованной стадии начала строительства и теперь выходящие «из бетона» с прибылью, либо те, кого в процессе строительства сильно изменились жизненные обстоятельства. Например, срочно нужны деньги или, наоборот, квартира попросторней.
Юридические лица – это, как правило, субподрядчики, с которыми застройщик за выполненную работу предпочел расплатиться не живыми деньгами, а квартирами. Хотя может быть и вариант с дочерней фирмой, используемый для того, чтобы квартиры не зависали перед сдачей дома. Оформлять на себя по каким-то причинам застройщик не хочет, вот и выставляет вместо себя «дочку».
Право выбора
Итак, вы решились стать цессионарием. Помним о том, что приобретаем мы не квартиру, а только право требования на нее. Значит, и все риски долевого строительства мы приобретаем тоже. Цедент может быть в десять раз более порядочным человеком, чем вы, но это вовсе не гарантирует того, что застройщик надежен и что наш цедент сделал все, чтобы в этом убедиться. Он всего лишь переуступает вам это право.
Заключая ДДУ, он мог быть беспечен и безответственен. Теперь эта ответственность ложится на вас. Цедент не отвечает и не может отвечать за качество и сроки строительства.
Здесь все риски долевого строительства встают в полный рост – ничего нового на сей счет сказать нельзя. ФЗ-214 – закон замечательный, но, по большому счету, он защищает только от риска двойных продаж.
ДДУ как он есть
Можно самостоятельно, можно с риэлтором или с юристом – как душе угодно, но ознакомиться с текстом ДДУ необходимо. В нем, скорее всего, найдется пункт, в котором определен порядок переуступки прав требований.
Как мы помним (см. выше ФЗ-214), переуступить права можно с момента государственной регистрации ДДУ в Росреестре до получения ключей от квартиры по акту приема-передачи. На ДДУ, по которому вам уступается право требования, должен иметься штамп о его регистрации в Росреестре.
В принципе договор цессии должен быть двусторонним и заключаться между цедентом и цессионарием. Но на практике возникает третья сторона, ведь обычно в ДДУ есть пункт об обязательном согласовании переуступки с застройщиком. Как правило, таким согласованием является подписание трехстороннего договора между цедентом, цессионарием и застройщиком.
Застройщик позволяет заключить договор переуступки прав на комиссионных условиях, выторговывая себе от одного до пяти процентов от стоимости приобретаемого жилья. Эти расходы в большинстве случаев ложатся на покупателя, реже, по соглашению сторон, они делятся между покупателем и продавцом. Оплату такой комиссии, конечно, нужно задокументировать, а документ пусть сохранится у покупателя.
Договор и расчет
Договор переуступки должен содержать в первую очередь полные паспортные данные и продавца, и покупателя. Гражданство, пол, место и дата рождения – обязательно. Важно помнить, что продавец и покупатель, состоящие в браке, могут совершать любые сделки с недвижимостью, имея на руках нотариально заверенное согласие второго супруга.
Цедент обязуется передать цессионарию оригиналы ДДУ и документы, подтверждающие уже осуществленные им платежи по договору. Покупатель, в свою очередь, обязуется в указанный срок произвести оплату за переуступленные права. Сумма в документе также прописывается.
В договоре цессии нужно ясно обозначить, на каком основании действует цедент. Очевидно, что это заключенный с застройщиком и зарегистрированный в Росреестре ДДУ. Договор цессии теперь также подается на регистрацию.
Справка БН
Перечень документов, необходимых для регистрации договора цессии
– Заявление о государственной регистрации договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве – предоставляют обе стороны договора
– Документ, удостоверяющий личность – оригинал
– Документ об уплате государственной пошлины – оригинал и копия
– Зарегистрированный договор участия в долевом строительстве – оригинал, возвращается после проведения государственной регистрации
– Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями. Если он совершен в простой письменной форме – оригинал, не менее двух экземпляров; если он нотариально удостоверен – не менее двух экземпляров, один из которых оригинал
– Нотариально удостоверенное согласие другого супруга на заключение договора либо документ, свидетельствующий о том, что создаваемый объект недвижимости не поступает в совместную собственность супругов – брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе имущества и определении долей супругов (оригинал и копия, решение суда – не менее двух экземпляров копий)
– Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным (оригинал и копия)
– Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору, если уступка совершается до уплаты участником долевого строительства полной цены договора одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства – оригинал и копия
Только после регистрации в Росреестре уступка прав требования вступает в силу
Если квартира была приобретена в рассрочку и оплачена не до конца, цессионарию доплачивать за цедента. В том размере и по тому графику, что ранее был утвержден застройщиком. Гражданский кодекс неумолим: вместе с правами требования вы приобретаете и все обязательства.
Денежные расчеты по договору о переуступке производятся после его регистрации. Как проводить эти расчеты – личное дело каждого: безнал, банковский аккредитив, банковская ячейка.
Игорь Воронин