Говорят, что теперь для покупки вторичного жилья достаточно нанести единственный визит к нотариусу, а все дальнейшие процедуры он выполнит сам. Обладает ли какими-то значимыми преимуществами подобная «система одного окна»?
В чем смысл нововведения.
Во-первых, отмечает член Ассоциации юристов России Алексей Комаров, нотариус в этом случае проконсультирует по перечню необходимых документов, закажет выписку из Реестра прав на недвижимость, удостоверит договор купли-продажи и передаст документы в Росреестр, одновременно обеспечивая проведение расчетов через депозит нотариуса по сделке. Подобное нововведение призвано значительно облегчить жизнь участникам сделки по купле-продаже и жилья, и коммерческой недвижимости. Происходит не просто ускорение процесса, но и обеспечивается законность прав покупателя и продавца, что является выгодным отличием от сделки в простой письменной форме, к которой привыкло большинство участников рынка жилья.
Чтобы наглядно продемонстрировать революционность изменений в обороте вторичной недвижимости, Алексей Комаров предлагает сравнить распространенную сегодня схему купли-продажи с появившимися нововведениями.
Что было.
В процессе «классической» сделки продавца и покупателя первым встречает посредник-агент. Именно он и создает впечатление о рынке жилья и его участниках в целом, помогая сторонам организовать процесс и договориться обо всех его технических нюансах. Но проблема в том, что агентский рынок сегодня слишком хаотичен, многие игроки попали сюда случайно, поскольку доступ в эту профессию не регулируется, а специального образования не требуется. Чтобы стать агентом, не надо сдавать экзамены или получать лицензии, доступ в профессию открыт даже гражданам с криминальным прошлым. Их ответственность перед клиентом, в лучшем случае, ограничивается комиссионным вознаграждением.
«Более того, — подчеркивает Комаров, — опираясь на собственную практику, могу сказать, что половина агентов вообще работает с клиентами без соответствующего договора, по предоплате, договариваясь с клиентами исключительно «на словах».
Расчет обычно происходит через сейфовую ячейку наличными. Сумма сделки занижается, а о размере комиссионных агента стороны нередко вообще не знают. Вознаграждение посреднику зачастую закладывается в отдельную ячейку как разница между ценой покупки и продажи. Неудивительно, что в такой «таинственной» атмосфере случаются всякие казусы: обсчеты, кражи и даже грабежи. Инциденты происходят как до закладки денег в сейф покупателя, так и после изъятия их продавцом.
После «закладки» финансовых средств в сейф покупателя и продавца агенты «ведут» на подписание договора в простой письменной форме (ППФ). Подписывается такая бумага часто прямо в «предбаннике» сейфового хранилища. Неудивительно, что стороны сделки читают договор между строк. Во-первых, они полностью доверяют своим агентам, а, во-вторых, находятся в состоянии эксцесса, поскольку суммы фигурируют значительные, а суеты много. Так что понять толком, что происходит, гражданам очень сложно. По сути, люди подписывают договор, вообще не анализируя его содержание.
«Такая практика приводит к тому, — развивает мысль Алексей Комаров, — что более половины опрошенных мной покупателей вообще не помнят, как продавец ставил подпись под договором в простой письменной форме. Следовательно, они не могут на все 100% утверждать, что договор подписан именно собственником жилья. А юрист или нотариус отнюдь не часто привлекается к участию в сделках на вторичном рынке по причине мифологической «высокой стоимости услуг, которые в разы выше, чем ППФ».
Если же «пошагово» рассчитать столь типовую для «вторички» сделку, продолжает Комаров, то затраты на нее распределятся примерно следующим образом:
— Аренда сейфовой ячейки и договор обходится сторонам в сумму около 5000 рублей. Проверка денег кассиром — в среднем 1500 рублей. Проект договора в ППФ — 4000 рублей (оплачивается агенту наличными). Сюда можно приплюсовать еще 3000 рублей, если риелторы «впаривают» помощь в регистрации перехода прав в реестре. Плюс оформление нотариальных доверенностей на представителя для регистрации перехода права собственности в реестре прав от покупателя и продавца — 2000 рублей. Таким образом, в среднем оформление сделки со вторичным жильем в простой письменной форме через сейфовую ячейку тянет на 15,5 тысячи рублей.
Что стало.
«Принято считать, что нотариальное заверение сделки стоит дорого и несопоставимо по сравнению со сделкой в простой письменной форме, — говорит Комаров. — Да, так было некоторое время назад, теперь же размер платы снижен в разы. Поэтому в среднем стоимость нотариальной сделки „одного окна“ вполне сравнима с обычной сделкой в ППФ».
Но при этом, подчеркивает он, исключаются кражи и обсчеты, а проверка денег осуществляется специалистом банка при принятии денег в кассу бесплатно. Более того, покупатель, используя интернет-банкинг, может перевести свои средства на депозитный счет нотариуса, не покидая офиса или дома, что исключает случаи грабежей и нервотрепку при перевозке наличных денег.
Есть и дополнительные преимущества: ответственность нотариуса застрахована, а при недостаточности покрытия нотариус отвечает за законность сделки всем своим имуществом. В случае же спора между сторонами он предоставит объективную информацию о сделке и действительных намерений сторон.
Срок регистрации права по нотариальной сделке сокращен и составляет 1−3 рабочих дня. А видеофиксация процесса сделки предупредит бесперспективные иски о недействительности договора, минимизируя возможность конфликта между сторонами. Расчет через депозит нотариуса (он может быть открыт в любом крупном банке) делает невозможным кражу или обсчет. Подача нотариусом документов на регистрацию перехода права собственности фактически нивелирует вероятность предоставления поддельного свидетельство о праве собственности. Особая доказательственная сила нотариального договора упрочит договоренность сторон, что очень важно в случаях с цепочками сделок.
Кто против?
Данное нововведение стремительно набирает популярность и уже пришлось по душе даже тем, кто в сделках до этого использовал банковский аккредитив (который дороже и сложнее, а также сильно тормозит сделку, поскольку все согласования проходят головной юридический отдел банка).
Агентская среда, состоящая из риэлторов, дорожащих своей репутацией, заинтересована в едином окне. Брокеры по недвижимости и нотариусы в своей работе дополняют друг друга: первый организовывает сделку, второй отвечает за расчеты и законность документов.
А вот для недобросовестных посредников важно не удобство клиента, а получение повышенной комиссии. Работая по белому, через агентский договор, надо быть готовым к удержанию из комиссии налога в 13%. А многие агенты не хотят «светить» свой заработок и, не понимая юридических нюансов, неосознанно подкладывают «мины» под сделки.
Например, занижают цену, указанную в договоре в ППФ. Иногда — ради ухода от налогов, а иногда и «на всякий случай». Тем самым сделка превращается в притворную, недействительную. При этом все стороны прекрасно понимают, что цена в договоре в ППФ заниженная, однако не понимают, что такие обстоятельства лишают покупателя возможность в будущем ссылаться на добросовестность и лишают его иммунитета при изъятии жилья по недействительной сделке.
«Не так уж и редки случаи, когда недобросовестный агент пытается «засуетить» работу, — подчеркивает Комаров. — Сделка простая, работы у агента нет, а комиссия может быть большая, 3−4% от цены договора. Вот агент и пытается показать, что деньги заработал не зря: дает различные немыслимые советы, создает видимость работы, устраивает споры и дискуссии, которые нередко срывают сделки. Таких «работников» участие в сделке нотариуса или юриста пугает, так как работа последних сразу вскроет их непрофессионализм и несправедливую оплату услуг. Вот эти-то люди как раз и являются ярыми противниками «одного окна».
Как же это работает?
Чтобы эффективно воспользоваться услугами нотариуса при продаже недвижимости, нужно заранее проконсультироваться с ним (это бесплатно). Для удобства можно по электронной почте выслать необходимые документы, и в первую очередь — пожелания к договору. Конечно, никакие сроки не являются догмой и сильно зависят от расторопности всех сторон сделки, но на практике, отмечает Алексей Комаров, при обоюдном желании совершить сделку все вопросы можно решить за неделю или даже быстрее.
Как только стороны приходят к согласию по условиям сделки, покупатель вносит на депозитный счет нотариуса в банке деньги (в размере оговоренной цены объекта). После этого участники подписывают договор купли-продажи в присутствии нотариуса, который обязательно зачитывает сделку сторонам вслух и разъясняет последствия ее заключения.
После заверения договора нотариус передает документы в реестр прав и получает их обратно с регистрации после внесения уполномоченным лицом записи о новом владельце жилья. С момента получения свидетельства и при условии выполнения сторонами иных предусмотренных условий для расчетов (подписания акта приема-передачи квартиры, освобождения квартиры и т. д.) при предъявлении соответствующих документов нотариусу либо продавец получает деньги наличными со счета, либо нотариус переводит деньги на счет продавца в любом другом банке.
Важнейшей частью работы специалиста является обеспечение юридической чистоты сделки. При этом одним из основных документов подтверждения таковой является актуальная выписка об объекте из реестра прав. В ней указывается собственник объекта и наличие или отсутствие обременений его права (залог, арест и т. д). Такую выписку нотариус получает в порядке электронного документооборота с Росреtстром (как правило, прямо в день сделки).
При этом практика оформления сделок в ППФ актуальность такого документа игнорирует, выписки в этом случае обычно недельной или двухнедельной давности. По сути, они бесполезны и никак не защищают покупателя.
Андрей Захарченко