Долги долгам рознь
В большинстве случаев некоторая задолженность по коммунальным услугам действительно не представляет собой сколько-нибудь значимую сумму (особенно в сравнении с той суммой, которая выплачивается по договору купли-продажи). Чаще всего, речь идет о небольших долгах, которые накопились за время подготовки квартиры к продаже, причем, в это время в квартире мог никто не проживать. Поэтому новый хозяин, вносит требуемую сумму и занимается более важными вопросами, которые связаны с ремонтом и заселением его семьи.
Но бывают случаи, когда оплата за коммунальные услуги (и по иным счетам, выставляемым управляющей компанией) не вносилась довольно долго, при этом накопилась сумма в десятки тысяч рублей. Причем, есть случаи, когда коммунальные службы по закону не могут отключить квартиру от потребляемых ресурсов (вода, электричество, газ). Например, в квартире могут проживать престарелые люди, многодетные матери с маленькими детьми, а также прочие категории лиц, отключение грозит администрации привлечением к ответственности и в подобных случаях долги могут превышать сотню тысяч рублей.
Новый владелец жилья, которому не удосужились сообщить о наличии долгов во время продажи квартиры, пребывает в довольно затруднительном положении. С одной стороны он понимает, что изрядно поистратился, купив квартиру, и денег на оплату долгов у него просто нет, а с другой стороны на него наседают коммунальщики или представители управляющей компании с угрозами «отрезать» свет, воду, отопление и все, за что не заплачено…
Насколько законны требования коммунальщиков?
Действительно, для представителей УК или коммунальных служб (если договоры заключены напрямую) наиболее простым способом решить проблему с возникшей задолженностью является предъявление требований к новому собственнику. Тем более, что прежнего владельца квартиры они найти не в состоянии, так как не имеют информации о его местонахождении. Поэтому в ход идут угрозы, а в ряде случаев и отказ в выполнении законных требований хозяина недвижимости относительно различных вопросов, связанных с проживанием, оформлением различных документов, выдачей справок, пр.
На самом деле требования сотрудников обслуживающих компаний (в подавляющем большинстве случаев) не являются законными, причем, они об этом прекрасно осведомлены. Если бы требования оплаты долга, предъявляемые к новому хозяину квартиры, были законными, никто из коммунальщиков не стал бы приходить к нему домой, угрожать и предпринимать иные действия. После уведомления была бы вручена повестка в суд для разбирательства, что является единственным способом решения подобных конфликтов, лежащим в законной плоскости.
Требования оплаты старого долга от нового собственника являются незаконными по той причине, что, согласно положениям статьи 152 ЖК РЖ, задолженность по коммунальным услугам у покупателя квартиры может возникнуть только после того, как квартира была ему передана. Согласно Жилищному Кодексу, обязательства сторон по договору купли-продажи недвижимости считаются выполненными после подписания акта приема-передачи жилья. После этого все договоры с коммунальными службами или с управляющей компанией переоформляются на нового владельца, и согласно этим договорам предоставляются услуги.
Кто является должником?
До наступления момента передачи квартиры все старые долги являются долгами прежнего владельца, с которого, следуя логике и букве закона, надлежит требовать их уплаты. Другими словами, долги числятся не за квартирой – объект недвижимости никому должен быть не может, что бы ни утверждали по этому поводу коммунальщики, должником является только владелец жилья. Автоматически долг передаваться новому собственнику не может.
Однако из любого правила есть исключения, и в ряде случаев долговые обязательства действительно могут быть переданы покупателю квартиры. Жилищный Кодекс предполагает возможность добровольного принятия долговых обязательств третьими лицами. Способом принятия является подписания соответствующего соглашения, которое является приложением к договору купли-продажи или же пункт о согласии покупателя принять на себя долги может быть прописан в тексте договора. Если таковое согласие имеется – тогда новый владелец обязан платить по старым счетам.
Причины возникновения задолженности
Какие ситуации приводят к тому, что покупатель квартиры вынужден разбираться с долгами? Есть несколько вариантов развития событий:
Покупатель знает о задолженности и готов ее погасить
Во время покупки квартиры покупатель знает о наличии задолженности, поскольку согласие на погашение этой задолженности и было основным условием привлекательной цены. Подобное случается, когда прежний владелец продолжительное время не вносил платежи в силу разных причин – крайне низкий уровень доходов, игнорирование требований текущей ситуации (алкоголизм, наркозависимость). Также причиной образования задолженности может быть неопределенность относительно принадлежности квартиры, например, супруги уже находятся в разводе и собираются разъезжаться, при этом никто не хочет платить квартплату.
В этом случае продажа квартиры с долгами является наилучшим решением, в противном случае рано или поздно коммунальные службы обратятся в суд. Согласно судебному решению квартира будет реализована с целью погашения возникшей задолженности. Поэтому владелец решает продать эту квартиру, чтобы избавиться от долгов, а на вырученные средства приобрести более скромное жилье, не обремененное долгами. Обязательным приложением к договору купли-продажи является соглашение о принятии квартирных долгов покупателем. Причем, устная договоренность не обязывает покупателя выполнять эту договоренность, если соглашение не подписано, документально он не обязан вносить платежи и долг остается на прежнем владельце квартиры.
Покупателю ничего не известно о задолженности
Такое случается, когда долги не слишком большие, однако продавец желает уклониться от их погашения. Например, когда продается инвестиционная недвижимость, инвестор в свое время выгодно приобрел квартиру и теперь желает ее продать с прибылью. При этом в квартире долгое время никто не проживал, а сам владелец не вносил квартплату. Респектабельный вид владельца квартиры способствует тому, что потенциальному покупателю не может прийти в голову необходимость проверить квартиру на наличие долгов. Если речь идет о нескольких тысячах рублей, то, покупатель склонен заплатить, лишь бы не портить отношения с управляющей компанией и не ставить себя в неудобное положение перед соседями.
Платить или не платить?
Необходимость оплаты старых долгов по квартплате во многом зависит от внимательности покупателя при оформлении документов. Следует тщательно анализировать все пункты договора купли-продажи, а также иных документов, которые по разным причинам покупателю предлагается подписать. Существует определенный риск мошенничества, который заключается в том, чтобы покупатель подписал документ, свидетельствующий о том, что он знал и согласен оплатить долги (соответственно положениям ЖК РФ).
На первый взгляд обнаружить подвох сложно, поскольку ни в одном пункте об этом прямо не сказано. Однако в договор могут быть включены, например, положения о том, что с момента перехода права собственности на квартиру к ее владельцу переходят все права и обязанности, которые существовали на момент продажи. С виду положение напоминает стандартную формулировку типичного договора, однако для представителей судебных органов это, возможно, будет означать именно осведомленность о наличии долга соглашение на принятие долговых обязательств.
Если же покупатель внимательно проверил договор (лучше, если подобная проверка осуществляется совместно с опытным юристом), то он может смело отказываться от любых требований по поводу оплаты долга за коммунальные услуги.
Взыскание долгов коммунальщиками
Основным методом, которыми пользуются представители коммунальных служб и работники управляющих компаний, являются попытки запугать нового владельца и принудить его платить чужие долги. Основным аргументом является угроза отключения от ресурсов и передача дела в суд. Достаточно часто этот нехитрый прием срабатывает, поскольку для многих граждан сделка с недвижимостью происходит один раз в жизни, опыт и знание законов отсутствует, а простая логика подсказывает, что раз долги по этой квартире, то платить их должен текущий владелец.
Это, как уже отмечалось, в корне неверно, поэтому не стоит прислуживаться к аргументам со стороны заинтересованных лиц и в первую очередь обратиться за консультацией к специалисту по жилищному праву (особенно данная рекомендация актуальна, если долг составляет существенную сумму). В ответ на незаконные требования необходимо четко объяснить свою позицию и предложить продолжить беседу на тему погашения задолженности в суде. Если представители обслуживающих организаций станут предпринимать конкретные действия, это не стоит оставлять без внимания, единственным способом защитить себя от незаконных притязаний является обращение в суд.
В некоторых случаях можно смело писать заявление в прокуратуру по факту вымогательства, если есть реальные подтверждения чрезмерно активных действий со стороны УК (угрозы по телефону, приход на дом, т.п.). Как правило, если сотрудники УК видят бесперспективность своих претензий, то оставляют беседы по поводу долгов.
Однако известны случаи, когда изобретательные представители управляющих компаний предпринимали более изощренные способы выбивания долгов. Имеют место отказы в выдаче справок о регистрации, отказы от создания новых личных счетов (для оплаты коммунальных услуг), а также зачисление новых платежей в счет погашения задолженности. Известен пример, когда одна управляющая компания передала данные о должниках частной коллекторской компании. Все перечисленные методы являются незаконными, а относительно передачи долгов коллекторам история закончилась плачевно для менеджмента УК. В этом случае имела место передача персональных данных, на что должники своего согласия, естественно, не давали. Поэтому против руководителей УК были возбуждены дела об административном правонарушении.
Заключение
В заключение эксперты RealtyPress.ru хотели бы подчеркнуть важность правильного оформления документов при заключении договора купли-продажи, а также важность понимания ответственности за подписанные документы. Относительно общения с сотрудниками управляющих компаний, следует отметить, что новому собственнику следует вести переговоры исключительно в законодательной плоскости и не отвечать угрозами на угрозы.
Однако единственным способом, который позволяет исключить необходимость решения подобных вопросов, является внимательность при подготовке сделки. В конце концов, проверить факт наличия долгов по коммунальным платежам достаточно просто – для этого необходимо просто нанести визит в управляющую компанию, а если услуги предоставляются по прямым договорам, то прозвонить соответствующие обслуживающие организации. Кроме того, некоторые управляющие компании имеют собственные интернет-ресурсы, посетив которые можно узнать наличие и размер задолженности, а в некоторых регионах (как правило, это крупные города) существует возможность узнать о долгах через специальные сайты в Интернете.
Источник: RealtyPress.ru