Председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев на прошлой неделе пообещал дополнительные проверки застройщикам, продающим квартиры дешевле себестоимости. По мнению руководителя ведомства, из-за слишком низких цен на жилье у девелопера может не оказаться средств на завершение стройки. «В настоящее время специалистами комитета проводится мониторинг цен, по которым застройщик реализует квартиры в Москве. В проектной декларации указана общая стоимость строительства, поэтому посчитать себестоимость квартир несложно», - заявил чиновник на организованном Москомстройинвестом круглом столе «Лидеры рынка недвижимости: перспективы развития, новые инвестиционные стратегии».
По словам Тимофеева, на сегодня в Москве уже есть три объекта, которые продаются ниже себестоимости. Застройщики объясняют это необходимостью погашать банковские займы, говорится в сообщении пресс-службы ведомства.
Беспокойство столичного правительства по поводу успешного завершения строительства домов в текущих экономических условиях вполне понятно. Однако, в отличие от контроля за целевым использованием средств дольщиков и финансовой устойчивостью девелоперских компаний, вмешательство в ценообразование может дать результат, обратный желаемому, считает Олег Репченко. Вообще, себестоимость бывает разная. Если власти имеют в виду строительную себестоимость (затраты девелопера на возведение самого здания), то в эконом- и комфортклассе она составляет не более 30 000 – 40 000 рублей за квадратный метр, что в несколько раз ниже цен продажи новостроек даже в Подмосковье, не говоря уже о Москве – см. «Новостройки Москвы в январе 2016 года: цена метра вернулась к отметке 200 000 руб.», «Новостройки Москвы: итоги 2015-го и прогноз на 2016 год». В элитном сегменте расходы на строительно-монтажные работы могут превышать 100 000 руб. за кв. м из-за использования дорогих импортных материалов, но и метр в таких квартирах стоит уже многие сотни тысяч, а то и миллионы рублей (см. «Картина маслом»: падение рынка недвижимости потянуло элитный сегмент»).
Еще есть себестоимость инвестиционная, львиную долю которой, наряду с расходами на строительство дома, формируют затраты на приобретение земельного участка и подготовку разрешительной документации. Однако к моменту старта продаж (если они идут в рамках 214-ФЗ) застройщик уже купил землю и получил разрешение на строительство. Так, может, и лучше, если девелопер вместо того, чтобы упрямо держать цены при отсутствии спроса и в итоге разориться, ничего не построив, снизит стоимость квартир до приемлемого для покупателей уровня и получит средства на достройку объекта и выплату кредитов банкам? А если в итоге проект окажется для застройщика убыточным, то это проблема компании, а не властей. В конце концов, никакой бизнес, в том числе строительный, не может всегда быть прибыльным.
«Цены на новостройки берутся не с потолка. Если застройщик готов продавать квартиры ниже себестоимости, то, значит, по ценам выше себестоимости у него жилье не покупают. Или покупают, но слишком медленно. И никакие запреты на снижение цен не помогут продать жилье по 150 000 руб. за метр, если его потенциальные покупатели могут заплатить не более 100 000 руб.», - поясняет эксперт.
Надо отметить, что среди чиновников нет единого мнения по поводу регулирования цен. «Я бы очень аккуратно отнесся к истории, связанной с тем, что будете останавливать продажи, если увидите, что продажная цена меньше себестоимости, - заявил директор департамента жилищной политики Минстроя РФ Никита Стасишин, обращаясь к Константину Тимофееву на вышеупомянутом круглом столе. – Сейчас реально только два банка предоставляют проектное финансирование – Сбербанк и ВТБ, и денежные средства граждан – это единственный возможный вариант (финансирования строительства – прим. ред.). Не боитесь, что если вы это сделаете, то те деньги, которые были привлечены до, пропадут?»
В общем, деятельность застройщиков, безусловно, нуждается в контроле и повышении прозрачности – во избежание, так скажем, слишком вольного обращения с деньгами дольщиков. Однако вмешательство в рыночные механизмы ценообразования вряд ли будет способствовать повышению устойчивости строительных компаний, что самым фатальным образом скажется и на покупателях новостроек. Как показывает опыт СССР, благие намерения государства в этой сфере процветанию населения и развитию экономики не способствуют.
Источник: IRN.RU