Как сейчас.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных Гражданским Кодексом РФ. В числе таких правил: при продаже своей доли необходимо сначала предложить ее выкупить остальным участникам общей долевой собственности, и только после их отказа можно продавать долю сторонним лицам. Ограничений же для дарения или завещания доли нет – делать это можно, согласно действующей редакции Гражданского Кодекса РФ, абсолютно свободно, не ставя в известность других участников обшей долевой собственности.
Что предлагается.
Установить, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности может осуществляться только в соответствии с решением суда. Иными словами, участник долевой собственности при желании продать, подарить, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом, обязан будет обратиться в суд, который и решит его судьбу; то есть установит возможно ли такое распоряжение долей, исходя из интересов других собственников.
Другое предлагаемое изменение касается правил продажи доли. Необходимость при желании продать свою долю предложить ее выкупить другим участникам долевой собственности сохраняется. А вот интересное новшество заключается в том, что в случае отказа остальных участников долевой собственности покупать указанную долю, суд вправе принять решение о продаже доли с публичных торгов.
Наш комментарий.
Надо сказать, что распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности – это одна из самых злободневных тем последних двух десятилетий в России. Недвижимости, которая имеет в своем активе нескольких собственников очень много. Виной тому и приватизация, которая делает собственниками одной квартиры всех прописанных на момент осуществления процесса приватизации. И нелюбовь наших граждан к написанию завещаний, что автоматически делает нескольких наследников сособственниками объекта недвижимости, после смерти наследодателя. И покупка квартиры и офиса в долевую собственность несольких лиц. И развод супругов, владеющих совместной недвижимостью…
Действующее правило, при котором распоряжение недвижимостью возможно только с согласия других сособственников, а если такое согласие не получено по разным причинам: слишком много собственников с разными интересами, невозможно найти кого-то из владельцев, один хочет «насолить» другому и т.п., то с мечтой что-то сделать с недвижимостью можно попрощаться, — конечно неудобно и давно устарело. В то же время суд, как арбитр, «учитывающий интересы других собственников» объекта недвижимости и принимающий решение о том, стоит ли удовлетворить желания одного из сособственников или нет, представлятся не лучшей алтиернативой. Очевидных причин для такого скепсиса, как миниум, две:
- при всех надеждах на беспристрастность и неподкупность суда, чаще всего это только надежды; «волшебные» решения судов случаются, об этом знают все, и такие решения, к сожалению, не редкость; поэтому вариант того, что возможно злоупотребление и в случае вынсения решения в пользу одного или нескольких «дольщиков» более чем вероятен;
- вопрос какие именно «интересы других собственников» будет принимать во внимание суд в дейстующей редакции проекта закона остается непроясненным. Например, если один из сособственников захочет взять кредит и отдать свою долю в залог банку или частному лицу. Остальные участники могут воспротивиться по той причине, что потенциально это делает залогодержателя возможным сособственником их имущества. Таким образом, с одной стороны – интерес одного из сособественников, с другой – интересы других. Чьи именно интересы будут учтены в суде и по какой причине – это простор для обширных трактовок, а значит – и неожиданных судебных решений.
Возможность же продажи доли с публичных торгов, при отказе остальных участников долевой собственности от покупки такой доли, не привносит ничего нового. Более того, организация публичных торгов – это дополнительные расходы сособственника, который хочет долю продать. Окупятся или нет аткие расходы – большой вопрос. В то же время публичные торги отнюдь не гарантирую ажиотажного спроса. Поэтому вариант который негласно действует сейчас: сначала найти потенциального покупателя на долю, обговорить с ним цену, а замет уже затевать процедуру с предложением выкупа доли по этой цене остальным дольщикам, представляется самым здравым и наименее затратным.
Так что на сегодняшний момент законопроект, касающийся изменения порядка распояжения имуществом, находящимся в люшей долевой собственности, в той редакции, в котрой он внесен на рассмотрение в Государственную Думу РФ, представляется, как миниум, недоработанным, и не решающим проблем участников общей долевой собственности. Будем следить за тем как будут развиваться события дальше.
Источник КФ Прецедент