Ошибка № 1: на свой страх и риск
Когда самостоятельно, без помощи агентства недвижимости, ищет квартиру наниматель, это еще можно объяснить желанием сэкономить на агентских комиссионных. Но зачем самодеятельной сдачей занимаются собственники, эксперты не понимают.
По словам вице-президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости Николая Лаврова, многие наймодатели не обращаются в агентство именно из-за нежелания переплачивать риэлтору. «Но арендодатель не платит агентству за услуги. Платит арендатор. Поэтому просто глупо не воспользоваться возможностью переложить проблемы на профессионалов рынка», – говорит эксперт.
Впрочем, сегодня, когда предложение сдаваемой в аренду недвижимости в полтора, а по оценкам некоторых аналитиков и в два раза превышает спрос, самые продвинутые собственники предпочитают нарушить сложившийся порядок оплаты услуг агентства. По словам председателя правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости Екатерины Романенко, во многих случаях самому наймодателю стоит проявить инициативу и взять оплату части комиссионных агентства на себя. Эксперт уверена: эти незначительные затраты в любом случае окупятся за счет того, что квартира не будет простаивать в ряду аналогичных объектов и гораздо быстрее найдет своего нанимателя.
Ошибка № 2: слишком жадничаем!
Второй по распространенности ошибкой эксперты рынка считают переоценку своего объекта.
«Сдать квартиру не только выгодно, но и быстро – об этом мечтает любой владелец недвижимости, зарабатывающий на аренде. Однако многие забывают, что один из основных залогов успеха и большого количества потенциальных постояльцев – это адекватная арендная ставка. И если вы не хотите, чтобы ваша недвижимость простаивала без нанимателей, – не жадничайте», – советует член Комитета по защите прав потребителей Санкт-Петербургской палаты недвижимости Елена Крумгольц.
С этим согласен и Николай Лавров. По его словам, многие наймодатели в вопросах ценообразования проявляют упрямство в ущерб себе, не понимая, что гораздо выгоднее дать 10-процентную скидку, но начать получать арендную плату уже сейчас, чем искать нанимателя лишние два месяца.
Ошибка № 3: без договора и депозита
Серьезной ошибкой многих наймодателей, по мнению экспертов, является пренебрежение формальными правилами и «бумажками». «Если не заключен договор найма, то у наймодателя нет никакой защиты от противоправных действий нанимателя», – говорит президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.
Очень часто собственники скачивают первый попавшийся шаблон договора из интернета, не особо разбираясь, что и как нормирует этот документ. «Данные образцы чаще всего имеют массу недостатков и мало чем помогут наймодателю», – отмечает Елена Крумгольц.
Еще один значимый момент – получение депозитного платежа, которым собственники зачастую пренебрегают, не желая расстраивать потенциальных жильцов и стремясь побыстрее сдать квартиру. «В этом случае арендодатель не застрахован от неожиданного съезда арендатора, от нанесения порчи имуществу и т. д. Депозит является возвратной величиной и вынуждает арендатора задуматься над своим поведением в квартире, последствиями нарушения договора и заботиться об имуществе», – считает Николай Лавров.
К важным документам относится также передаточный акт, о котором люди, сдающие жилье самостоятельно, чаще всего вообще ничего не знают. «Здесь, в частности, должно быть подробно описано состояние объекта, составлен перечень имущества, указаны показания счетчиков и приборов учета. Это необходимо, чтобы в будущем избежать споров о том, кто, к примеру, порвал линолеум на кухне», – уточняет Дмитрий Щегельский.
Ошибка № 4: не та обстановка
Желая сэкономить, некоторые наймодатели обставляют, а точнее захламляют квартиру «бабушкиной» мебелью, отмечает еще одну распространенную ошибку представитель Санкт-Петербургской палаты недвижимости Наталия Магера. По ее словам, часто с такой ситуацией можно столкнуться в новых домах эконом-класса, квартиры в которых приобретались специально для сдачи в аренду. «Однако, снимая квартиру в новом доме, наниматель ищет комфорт, в том числе и в обстановке. Поэтому старая мебель только отпугивает нанимателей и снижает арендную ставку такого жилья», – считает эксперт.
В общем, по мнению специалистов, лучше уж оставить квартиру полупустой, приобретя несколько самых необходимых предметов мебели, чем «создавать уют», обустраивая ее развалившимися шкафами и продавленными диванами.
Нередко, по наблюдениям риэлторов, наймодатели весьма халатно относятся к состоянию сантехники, газо-, водо-, электроснабжения. «Многие считают, что после заключения договора и заселения нанимателя именно он должен следить за состоянием стояков, смесителей и т. п. На самом деле за залив соседей и за другие “недоразумения”, связанные с неправильной эксплуатацией приборов снабжения, ответственность несет именно собственник объекта», – говорит Дмитрий Щегельский.
Эксперты предупреждают: теоретически ответственность нанимателей за подобные казусы можно прописать в договоре, однако на практике доказать их вину будет крайне трудно.
Ошибка № 5: сверхтребовательность и беспечность
По мнению экспертов, зачастую выгодной сдаче квартиры препятствуют явно завышенные требования к нанимателям. Многим собственникам идеальными будущими жильцами представляется семейная пара коренных петербуржцев, состоящая в официальном браке, без детей, животных и вредных привычек. Желательно, чтобы оба супруга к тому же имели официальную и высокооплачиваемую работу.
Очевидно, что искать идеал можно бесконечно. К тому же этот подход вообще не слишком рационален. «Официальный брак или прописка в Санкт-Петербурге не дают гарантий, что квартира будет содержаться в чистоте, а платежи – вноситься стабильно. Нередко именно иногородняя семья с детьми или домашними животными относится к съемной квартире более ответственно, поскольку понимает, что найти другое жилье внаем им будет сложнее», – считает Наталия Магера.
Риэлторы описывают случаи, когда особо требовательные наймодатели, так и не найдя своего идеального жильца, решают поселить в квартире знакомых или родственников. Конечно же – за меньшие деньги. Зачастую это приносит гораздо больше проблем, чем даже нерадивые наниматели со стороны. Эта категория жильцов обычно полагает, что наймодатель должен с пониманием относиться ко всем их жизненным неурядицам, более того – способствовать разрешению последних. Поэтому, как отмечают риэлторы, задержки платежей в силу разного рода обстоятельств происходят в подавляющем большинстве случаев.
Обратным примером завышенных требований является беспечное отношение наймодателей к процессу найма. Найдя желанных арендаторов, хозяева могут получать деньги на банковскую карту и годами не появляться в квартире. Неудивительно, что многие из них потом искренне расстраиваются тому, в какое плачевное состояние приведен их объект.
И напоследок: заплатите налоги
Еще один немаловажный момент, о котором не стоит забывать реальным и потенциальным наймодателям, состоит в том, что получение платы за сдачу жилья внаем облагается подоходным налогом в 13%.
«Неуплата налогов может быть не только поводом для претензий надзорных органов, но и предметом шантажа любых заинтересованных лиц от нанимателей до соседей», – напоминает Дмитрий Щегельский.
Так что заплатите налоги – и сдавайте спокойно!
Источник: Бюллетень Недвижимости Андрей Грязнов