Для начала напомним: каждый налоговый резидент РФ, платящий НДФЛ по ставке 13%, имеет право на налоговый вычет при покупке или строительстве недвижимости на территории РФ. Размер вычета определяется потраченной на приобретение суммой, но не может превышать 2 млн руб. То есть из казны можно вернуть 260 тыс. руб. С 1 января 2014 года, после начала действия внесенных в Налоговый кодекс РФ существенных изменений, налоговый вычет при покупке жилья оказался привязан не к объекту недвижимости, а к человеку. Кроме того, гражданин может получить вычет с расходов по выплате процентов по ипотечному кредиту, взятому на покупку или постройку квартиры или дома, но не более чем с 3 млн руб.
Взвесили – и разрешили
В некоторых случаях Минфин РФ трактует туманные места законодательства в пользу покупателя жилья. Так, ранее считалось, что вернуть часть средств, потраченных на выплату процентов по кредиту, можно только в том случае, если заем был целевым. Однозначно к таковым относятся банковские ипотечные кредиты. А вот потребительские кредиты, даже взятые по факту для покупки жилья, под действие подпункта 4 пункта 1 статьи 220 НК РФ вроде бы не попадали.
В письме № 03-04-05/20053 от 08.04.2016 Минфин РФ прояснил свою позицию. В его тексте говорится, что заем является целевым в том случае, если договор заключен с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели. Таково положение пункта 1 статьи 814 ГК РФ. То есть если в тексте договора прямо указано, что деньги получены для приобретения дома, квартиры или долей в них и именно на эти цели они были направлены, то человек может вернуть НДФЛ на тех же основаниях, что ипотечный заемщик.
Другое послабление предусмотрено для покупателей домов. Представим себе ситуацию: человек покупает не вполне пригодное для жизни строение, регистрирует право собственности, собирается с силами и финансами и через несколько месяцев начинает доводить приобретение до ума. Вопрос: в налоговую декларацию при подаче заявления на налоговый вычет нужно включать исключительно расходы на покупку недвижимости или можно добавить к ним затраты на отделку?
Ответ содержится в письме Минфина от 22 апреля 2016 года № 03-04-05/23340. В нем разъясняется, что в некоторых случаях расходы на отделочные работы, проведенные уже после регистрации собственности на дом, можно включить в состав имущественного налогового вычета. Ведь в НК РФ прямо указано, что в перечень затрат на новое строительство либо приобретение жилого дома или доли в нем могут быть вписаны суммы, направленные на разработку проектной и сметной документации, приобретение строительных и отделочных материалов, оплату работы строителей и отделочников, подключение к инженерным коммуникациям.
Но для этого в налоговый орган должны быть представлены документы, подтверждающие, что при оформлении права собственности в Росреестре дом был без отделки. Какие именно бумаги могут подтвердить данный факт, в письме не уточняется. Можно предположить, что весомым аргументом станет договор купли-продажи или иной документ, на основании которого недвижимость сменила владельца и в котором описано состояние приобретаемого дома.
Подумали – и запретили
Законотворцы продолжают диспут о порядке возврата НДФЛ через работодателя. Как известно, государство предоставляет налогоплательщикам право получить налоговые вычеты либо через налоговую инспекцию, либо через так называемого налогового агента – то есть по месту работы. При этом во втором случае нет необходимости дожидаться окончания налогового периода. Можно, вступив в право владения квартирой или домом посреди календарного года, сразу получить в налоговом органе справку, подтверждающую право на вычет, и отнести ее работодателю вместе с заявлением.
Точкой преткновения является вопрос: с какого момента работник начинает получать имущественный вычет? В конце прошлого года, как мы сообщали, Верховный суд подтвердил, что компания, вернувшая работнику всю сумму уплаченного налога с начала года, а не с месяца предоставления справки из налоговой, была совершенно права.
Не тут-то было. По мнению Минфина РФ, изложенному в письме от 21 марта 2016 года № 03-04-06/15541, имущественный вычет работодатель должен предоставить с того момента, когда к нему поступило заявление от работника. Если это случилось не в начале года, а в середине, пересчитывать НДФЛ за прошлые периоды и возвращать уже уплаченные в бюджет налоги не нужно. На том основании, что это правомерно уплаченный, а не излишне удержанный НДФЛ. Несложно догадаться, какой из противоречащих друг другу установок будут руководствоваться налоговики.
Еще одно запретительное послание – письмо Минфина от 12.02.2016 № 03-04-05/7623. В нем разъясняется, что муж и жена, приобретающие недвижимость в общую совместную собственность, имеют право на вычет с суммы фактически понесенных расходов, не превышающей 2 млн руб. каждый. При этом супруги рассматриваются как отдельные субъекты, платящие налоги в казну и, соответственно, получающие адресную преференцию от государства. А потому жена, которая, предположим, сидит дома с ребенком и не имеет доходов, облагаемых по ставке 13%, не может передать свое право на имущественный налоговый вычет работающему мужу. И наоборот. Однако это не значит, что человек потеряет свой вычет. Как только неработающий супруг выйдет на работу и начнет платить НДФЛ, он вправе подать заявление в налоговый орган и вернуть уплаченные налоги. Право на вычет не имеет срока давности.
О сроках и рассрочках
Минфин России также внес ясность по поводу порядка получения налогового вычета при разных схемах оплаты недвижимости. В письме от 29.02.2016 № 03-04-07/11377 ведомство определило момент наступления права на получение льготы для членов ЖСК. Ведомство уточнило, что уплата всей суммы паевых взносов в размере стоимости жилья еще не повод идти в налоговый орган. Необходимо дождаться постройки дома и получить квартиру по акту приема-передачи. И в случае, когда жилой комплекс уже построен, а паи выплачены не полностью, не получится воспользоваться льготой. Должны быть выполнены оба условия: произведена полная оплата по договору ЖСК и объект передан владельцу. Только после этого можно заполнять декларацию о доходах и писать заявление на получение имущественного налогового вычета.
Есть уточнения также для тех, кто приобретает жилье в рассрочку от застройщика. Правда, касается оно немногочисленных покупателей, которые заключили договор до 1 января 2014 года (до вступления поправок в НК РФ) и продолжают по сей день выкупать квартиру или дом. Ранее налоговые специалисты утверждали: надо либо расплатиться полностью и затем подавать заявление на вычет, либо получить возврат НДФЛ с той суммы расходов, которая была указана в декларации при первом обращении в орган ФНС. После этого корректировать сумму расходов, внося в нее платежи последующих лет, не разрешалось. Налоговые специалисты расценивали попытки пересмотра общей суммы затрат как претензию на повторное получение вычета. В результате человек, покупавший жилье в рассрочку, оказался в худшем положении, чем тот, кто платил за квартиру или дом единовременно.
Суды принимали разные решения по данному вопросу. Но письмом Минфина от 25 ноября 2015 года № 03-00-08/6837 было разъяснено, что корректировка затрат по одному и тому же объекту не приравнивается к обращению за новым вычетом. Она равнозначна переносу остатка вычета на следующие периоды. Справедливость восстановлена.
Полагаем, что тонкая подстройка действующих налоговых механизмов продолжится. Мы будем и далее отслеживать тему налоговых изменений на рынке недвижимости.
Елена Денисенко