Покупаете квартиру на вторичном рынке? Что необходимо знать

Однако даже тщательная проверка документов не может полностью исключить риск появления новых проблем после совершения сделки. Для максимальной защиты интересов покупателей Агентство недвижимости «Зеленый город» предлагает комплексную услугу «Проверка безопасности сделки».

В рамках этой услуги проводится всестороннее юридическое обследование недвижимости, а также предоставляется официальный сертификат, гарантирующий компенсацию полной стоимости жилья в случае оспаривания сделки.

 

Давайте рассмотрим, на что обязательно следует обратить внимание при приобретении квартиры на вторичном рынке.

 

Необходимые документы для проверки:

Удостоверения личности

• Паспорт продавца и всех владельцев недвижимости
• Осмотр паспорта на предмет повреждений и исправлений
• Сопоставление паспортных данных с документами на квартиру
• Проверка идентичности человека на фотографии с представленным собственником

Правоустанавливающие документы

• Документы, подтверждающие право собственности (свидетельство о наследстве, договор купли-продажи, документ о долевом участии, договор приватизации)
• Сверка данных участников сделки
• Проверка адреса и площади объекта
• Анализ условий договора

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)

• Актуальность документа (не старше месяца)
• Информация о собственниках
• Наличие/отсутствие обременений (ипотека, арест)
• Сведения о несовершеннолетних владельцах

Семейное согласие

• Нотариально заверенное разрешение супруга на продажу, если недвижимость приобреталась в браке (даже при разводе)

Информация о прописанных

• Справка о зарегистрированных лицах (доступна в УК, МВД, МФЦ, на Госуслугах)
• Согласование сроков выписки всех жильцов
• Повторная проверка перед сделкой

Коммунальные документы

• Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам
• Последние квитанции об оплате

Документы по материнскому капиталу

• Справка об остатке маткапитала (если у продавца есть дети до 18 лет)
• Подтверждение выделения детских долей при использовании маткапитала

 

Важно: все документы должны быть актуальными и правильно оформленными, так как любые несоответствия могут стать причиной признания сделки недействительной.

 

 

Всесторонняя проверка продавца недвижимости

Верификация личности:

• Проверка паспорта собственника через официальный сервис на портале Госуслуг
• Анализ правоустанавливающих документов (договоры купли-продажи, дарения, долевого участия)
• Сверка данных с выпиской из ЕГРН

Судебная история:

• Проверка участия в судебных процессах на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП)
• Особое внимание к семейным и наследственным спорам
• Необходимые данные: ФИО или ИНН продавца

Финансовое положение:

• Проверка наличия банкротных дел в Федеральном реестре сведений о банкротстве
• Анализ картотеки арбитражных дел
• Поиск как действующих, так и завершенных процедур банкротства

Психическое здоровье:

• Запрос справок из наркологического диспансера
• Получение документов из психоневрологического диспансера
• Подтверждение отсутствия постановки на учет

 

Все эти меры помогут обезопасить сделку от возможных претензий в будущем, исключив риски признания договора недействительным по причине недееспособности продавца или его участия в спорных ситуациях.

Как выявить несовершеннолетних владельцев недвижимости

Основным документом для проверки наличия несовершеннолетних собственников является свежая выписка из ЕГРН. Дополнительно рекомендуется получить справку о зарегистрированных лицах в квартире, которая поможет выявить всех проживающих, даже если они не являются собственниками.

 

Важно: при обнаружении несовершеннолетних собственников необходимо особое внимание уделить получению разрешения от органов опеки на проведение сделки, а также убедиться, что права детей не будут ущемлены в результате продажи недвижимости.

 

 

Если среди владельцев есть несовершеннолетние подростки до 18 лет, проверьте соответствие информации в их свидетельствах о рождении и паспортах (если есть) с данными в документах на квартиру.

При покупке квартиры с несовершеннолетними собственниками необходимо убедиться, что органы опеки дали разрешение на сделку. Если новые жилищные условия ребёнка не ухудшатся и его доля в собственности не уменьшится, всё будет в порядке.

Если при покупке использовался материнский капитал, перед заключением сделки следует проверить следующее:

• наличие согласия органов опеки, если дети несовершеннолетние;
• участие совершеннолетних детей в сделке;
• выделение детям долей в праве собственности на приобретаемую квартиру, которые равны или больше долей в продаваемой квартире.

Информацию о том, использовался ли материнский капитал при покупке квартиры, можно получить из справки Социального фонда России. Попросите продавца заказать и предоставить эту справку.

Семейное положение собственника 

Согласно законодательству, супруг, который не одобрил продажу, имеет право оспорить сделку в течение одного года (статья 35 СК РФ). Сделка может быть признана недействительной, и квартиру придётся вернуть бывшим владельцам. Даже если супруги развелись, но имущество не разделили, оно всё равно считается совместным, и согласие всё равно потребуется.

Семейное положение собственника также можно проверить по паспорту и справке из ЗАГСа. Продавец может запросить их на портале «Госуслуги».

Осмотр квартиры

Важно проверить в квартире следующее:

• отсутствие незаконных перепланировок (можно проверить в техническом паспорте и экспликации квартиры);
• состояние инженерных коммуникаций (электрика, водопровод, канализация, вентиляция, радиаторы): напор воды в кранах, её цвет и запах, работа розеток; состояние плиты и колонки, если дом газифицирован;
• качество шумоизоляции;
• расспросить соседей о жильцах в доме и подняться на этаж выше, чтобы узнать, кто там живёт.

Внимательно изучите условия договора купли-продажи.

• Информация о предмете договора (недвижимость): название, адрес, кадастровый номер, общая площадь.
• Данные о сторонах сделки (покупатель и продавец).
• Описание сделки.
• Стоимость недвижимости (полная или стоимость одного квадратного метра).
• Список лиц, которые сохраняют право пользования квартирой после продажи, с указанием их прав (если таковые имеются).
• Дата передачи объекта покупателю.
• Сроки оплаты.
• Состояние квартиры.
• Сроки выписки всех ранее проживавших из квартиры.
• Штрафные санкции за невыполнение условий.
• Условия расторжения договора.

 

 

Покупка квартиры на вторичном рынке связана с множеством нюансов. Чтобы обезопасить себя от возможных проблем не только до заключения сделки, но и в будущем, вы можете воспользоваться услугами Агентства недвижимости «Зелёный город» - «Проверка безопасности сделки».

 

__________________

Проверено Начальником юридического отдела - Мартынюк Владимир