Высокая закредитованность и уход с рынка
2016 год начался не слишком удачно для застройщиков. Только в январе банкротами были признаны 167 компаний, занимающихся строительством. Это на 81% выше показателей января предыдущего года. В марте тренд сохраняется. Банкротятся в большинстве своем мелкие компании, которые выступают в роли подрядчиков и субподрядчиков при строительстве объектов, передает «КоммерсантЪ» со ссылкой на исследование Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК).
Основная проблема застройщиков – высокая закредитованность и увеличение сумм, необходимых для строительства примерно на 8-10%.
«Ждать улучшений в этом году не стоит: объем финансирования госстроек сократился и компаниям сейчас сложнее получать заказы. Однако рост числа банкротств едва ли приведет к увеличению на рынке стресс-активов: все имущество уходящих с рынка компаний подрядчиков чаще всего представляет собой лишь взятую в лизинг технику», - отмечает Старший аналитик Sberbank CIB Юлия Гордеева.
Между тем, консультант практики «Девелопмент» группы «НЭО Центр» Алена Чупракова отмечает: в текущем положении вещей многие застройщики виноваты по большей части сами. До наступления кризиса компании занимались формированием своеобразной финансовой пирамиды, вкладывая средства от покупателей одного объекта в развитие дальнейших планов.
«Но сейчас другая ситуация на рынке, поэтому некоторые застройщики вынуждены были брать кредиты для завершения домов, где квартиры уже распроданы. Именно здесь у строителей начинаются проблемы: если привлечение финансирования составляет более 50% от стоимости объекта, банк берет под обеспечение недостроенные площади с коэффициентом 0,5 — таким образом, в залоге у него оказываются все нераспроданные площади. Это повышает риск дефолта в случае уменьшения стоимости залоговых квартир»,— говорит Чупракова.
Бартерные сделки
Еще один наметившийся мартовский тренд – это появление так называемых бартерных сделок на рынке недвижимости. Пока процент таких сделок небольшой – порядка 5%. Действуют они пока только на территории Москвы и Московской области.
Суть бартерных сделок заключается в следующем: продавец предлагает свою московскую квартиру взамен на машину, другую квартиру. Кроме того, такими «бартерными квартирами» застройщик расплачивается с подрядчиком за работу. Бартерные сделки – отличный вариант, когда у населения и застройщиков не хватает «живых» денег, отмечают эксперты.
«Бартерные сделки действительно возвращаются на московский рынок недвижимости, и можно говорить о том, что это порядка 1000 квартир в год, которыми девелоперы, испытывающие финансовые трудности, расплачиваются с подрядчиками, которые тоже немедленно начинают испытывать трудности из-за того, чтобы пытаются их быстро продать. В результате на рынке появляются квартиры, цена на которых близка или ниже нижней границы цены по рынку, а при оформлении документов можно увидеть, что покупатель покупает не напрямую у застройщика, а у некой организации-посредника. Несмотря на то, что такие квартиры могут быть дешевле на 10%, часто это не очень ликвидные объекты и поэтому мы не рекомендуем участвовать в таких сделках», - рассказал DK.RU Дмитрий Лепешкин, генеральный директор M1 Development.
По его прогнозам, в марте спрос на новостройки в Москве вырастет за счет продления государственного субсидирования ипотеки: заемщики, которые были не уверены в господдержке, вернутся на рынок и это даст, возможно, 0.5-1% роста цен. Укрепляющийся рубль также будет поддерживать спрос, возвращать оптимизм на рынок.
Андрей Каяк