Уровень совокупного спроса на вторичные квартиры столицы в феврале сократился на 2,2%.
Аналитики компании «НДВ-Недвижимость» отметили снижение спроса на покупку квартир и альтернативные сделки. Спрос на продажу недвижимости остается на стабильно высоком уровне.
В феврале на рынке вторичной недвижимости изменение стоимости кв. м в национальной валюте была незначительным (-1,3%), а в долларах США осталось в пределах статистической погрешности. Таким образом, средняя стоимость кв. м на вторичном рынке столицы составила 206 тыс. руб. ($3 193).
Нижний Новгород, Татьяна Романчева директор ООО «Нижегородский центр научной экспертизы»:
Что происходит с ценами
Рост цен на вторичном рынке в Нижнем Новгороде концу 2014 года составил 2-3%, на рынке новостроек - на уровне 4%. Это намного ниже инфляции, соответственно, можно сказать, что цены не растут. Увеличение себестоимости строительства произошло на уровне 15 %, значит, у инвесторов, девелоперов, застройщиков будет меньше прибыль.
Риэлторов ожидают длинные сделки
Цены на рынке сейчас поднимать сложно, риэлторов ждут длинные сделки, потому что не у всех покупателей будет возможность прибегать к кредитованию. Отмечу еще один важный аспект, который может повлиять на рынок. Многие купили недорогие квартиры, чтобы вложить свои денежные средства. Содержание их недешево, а сдать в аренду не всегда удается. Поэтому к концу года, возможно, будет выброс таких квартир на вторичный рынок.
Что будет с ипотечными квартирами, если их покупатели не смогут далее оплачивать кредит?
В США в период строительного бума была ситуация, когда ипотеку давали без особого учета платежеспособности. И когда возник кризис, банки стали изымать квартиры должников. В России пока механизм изымания ипотечных квартир не разработан. Сейчас Госдума обсуждает закон о недопустимости участия третьих лиц в работе банка, это говорит о том, что государство опасается возникновения ситуации, когда люди в массовом порядке не смогут оплачивать кредиты. Непонятно также, что будет и с теми, кто в свое время взял ипотеку в валюте. Идет законодательный процесс, но решения пока не приняты.
Рынок новостроек: предложений станет меньше
Квартальные проекты не будут заморожены. Но в связи с изменением законодательства задерживается процесс согласования новых проектов. Это несколько задержит вброс предложений на рынок новостроек, по крайней мере, в верхней части города в рамках развития территорий. Отменен 31 аукцион. При этом у застройщиков деньги есть: в конце года они успешно продавали квартиры.
Застройщики приобретают земельные участки, вопрос, когда они будут их осваивать. Успех или неуспех проекта зависит от того, насколько застройщик в своей концепции, написанной не сегодня, угадал целевую группу.
Участки будут продавать чаще
На рынке загородной недвижимости достаточно большой объем предложений. К сожалению, не все достойны рассмотрения, хотя у нас люди падки на дешевизну. Проекты эконом-класса часто не выдерживают требований к качеству, но, тем не менее, люди хотят в них участвовать. Прежде чем принять решение о покупке, надо внимательно посмотреть документацию, уточнить, что с коммуникациями, не придется ли потом доплачивать за них, какова инфраструктура, насколько просто добираться до города.
Думаю, что в кризисной ситуации не всегда получится продавать готовые дома, поэтому чаще будут продавать участки.
Коммерческая недвижимость: ставки замерли
Нижний Новгород – не Москва, где сейчас коэффициент пустующих помещений достаточно велик. Но и у нас офисный рынок тоже не радует повышением спроса. Наблюдается замораживание арендных ставок, сокращение зарплат. Торговые центры вынуждены будут работать на удержание старых клиентов, при этом будут применяться разные приемы – переход на другой вид взаиморасчетов, например, процент от товарооборота, снижение ставок. Новым же торговым центрам найти арендаторов будет очень непросто. Предполагаю также, что в свете последних событий – пожара торгового центра в Казани, ужесточатся требования пожарных и МЧС к содержанию ТЦ. А это всегда увеличивает затраты эксплуатирующих организаций.
Уфа, Елена Андреева, генеральный директор Сети Агентств Недвижимости «Эксперт»:
Новостройки. В настоящий момент до минимума сократилось количество сделок на рынке новостроек. Особенно это касается крупных проектов, где идет микрорайонная застройка. Покупатели стали бояться задержки сроков сдачи. Основная причина – резкое ограничение кредитования. Многие новостройки на начальной стадии были аккредитованы в ведущих банках. Сейчас банки либо вовсе не кредитуют новостройки, либо очень осторожно относятся к заемщикам и урезают суммы кредитов. Продаются отдельные объекты - дома точечной застройки на стадии готовности либо самые дешевые квартиры.
При этом цены остаются на уровне 2014 года, и по прогнозам, скорее всего не будут снижаться. Чтобы стимулировать спрос, застройщики устраивают акции, например, несколько квартир продают по сниженной цене либо более низкие цены действуют только в определенный период. Снижение цены на новостройки для наших застройщиков означало бы, что у них не хватает финансирования, а это не приведет к увеличению продаж. Чтобы не допустить замороженных строек, задержек в строительстве, на уровне городской администрации сейчас активно обсуждаются механизмы поддержки строительной отрасли. Пока окончательных результатов нет, поэтому некоторые застройщики разрабатывают схемы внутреннего кредитования. Есть компании, которые пытаются внедрить собственную ипотеку, вводят более длительные рассрочки для покупателей, применяют достаточно сложную в реализации схему трейд ин. Какое-то время застройщики, возможно, будут довольствоваться собственными ресурсами, так как в конце 2014 года планы по продажам были перевыполнены. Пока ни один из объектов не заморожен. Сейчас главное – поддержать отрасль и покупателей.
Рынок вторичного жилья более активен. Но наблюдается резкое снижение платежеспособности населения, поступает информация о том, что сократились зарплаты, особенно у работников бюджетной сферы. Действуют те же ограничения по ипотеке - покупателям сложно получить одобрение от банка на получение нужных сумм. Но есть и хорошие новости – наметилась тенденция к постепенному снижению банковских ставок, снимаются и некоторые другие ограничения, т.е. банки начинают более лояльно относиться к заемщикам. В данный момент цена предложения не падает, более того, в начале года она периодически колебалась в сторону повышения. Это связано, прежде всего, с инфляцией. Люди воспринимают свою недвижимость как актив и при росте цен, сразу увеличивают стоимость квартиры, которую хотели бы продать. Причем это совершенно не подтверждается покупательной способностью, поэтому сделки сейчас происходят только с теми объектами, где собственники реально смотрят на вещи и готовы к торгу. Неоправданно завышенные цены у тех, кто не торопится продавать. Те же, кому надо реально решить жилищный вопрос, прислушивается к нашим рекомендациям по поводу установления адекватной рыночной цены. Только начала марта цена перестала колебаться вверх, и волатильность сменилась неявным трендом к небольшому понижению, но происходит это только с теми, кому надо продать срочно. И как долго продлится это, непонятно.
Загородная недвижимость. Здесь не сезон. Думаю, что активности стоит ожидать в сегменте самых дешевых объектов, и в проектах «продаем квартиру – покупаем дом большей площади». Проблема в том, что такие дома в наличии есть, а квартиру продать сложно.
В коммерческой недвижимости наблюдается такая же ситуация, как и во время предыдущего кризиса: резкое снижение арендных ставок, минимальное количество продаж. Собственники идут на уступки, главная задача сдать помещение, чтобы оно не простаивало. Много площадей стало освобождаться за счет мегамоллов, где арендаторам удобнее находиться, чем в помещениях на красных линиях. Поэтому на красных линиях теперь недвижимость чаще позиционируется, не как торговая, а как универсальная.
Агентства недвижимости. Во время предыдущего кризиса закрылось более половины агентств. Думаю, что и сейчас многие мелкие фирмы перестанут существовать. В данный момент мы отмечаем большое количество обращений в нашу компанию риелторов, которые нуждаются в информационной платформе, и хотели бы воспользоваться другими корпоративными возможностями Сети АН «Эксперт».
Положительный момент: с марта мы наблюдаем некоторое повышение активности на рынке недвижимости. Если в начале года количество первичных обращений в компанию снизилось процентов на 70, то сейчас, люди уже значительно чаще обращаются к нам, видимо, вопрос надежности и долгосрочного имиджа партнера в текущих условиях важен.
Екатеринбург, Николай Мальцев, генеральный директор «Бюро недвижимости №1»:
Если говорить о состоянии рынка жилья в Екатеринбурге, то основной тенденцией в данный момент является снижение спроса. Это связано, прежде всего, с повышением ставок на кредиты в конце 2014 года. И, хотя ставки сейчас несколько снижаются, существенного влияния на рынок это пока не оказало. В феврале спрос снизился примерно на 20 %. Мы работаем с застройщиками – аналогичные показатели и у них.
Если на жилье цены стоят, и, думаю, будут стоять, сдвигаясь только в ходе маркетинговых ходов, скрытых акций, подарков и т.д., то на рынке коммерческой недвижимости собственники начинают демпинговать арендными ставками. Только за месяц произошло снижение арендных ставок на 20-30%. Площади класса «С» еще недавно сдавались по 600-700 руб./ кв м, сейчас уже есть предложения по 500 и 400 руб./кв.м. В торговой недвижимости отмечается увеличение вакантных площадей, пока в небольшом объеме.
Кризис – это новые возможности. Мы ищем эти возможности, переориентируемся в работе с застройщиками, банками, собственниками.
Максим Омельянчук, директор по развитию компании Центр Жилищных Решений «Кром», известный бизнес-тренер:
Делать долгосрочные прогнозы – дело неблагодарное, особенно сейчас, когда ситуация быстро меняется. В Красноярске ипотека была локомотивом на рынке жилья – большинство сделок были ипотечными. В данный момент спрос на нее снизился, соответственно, уменьшилось и количество сделок. Ипотека под 13% выглядит хорошо только в сравнении с тем, что люди были напуганы еще большими процентами. По идее она должна быть в районе 10% - тогда люди будут ее брать. Если в ближайшее время появится программа поддержки ипотеки, то это может поменять ситуацию на рынке. Если нет – то, вероятно, стоит ожидать снижения цен. Продавать квартиры будут только те, кому это необходимо сейчас и придется прилагать большие усилия, чтобы найти покупателя.
Что касается новостроек, то перед новым годом было распродано большое количество квартир. В это время ажиотажного спроса некоторые застройщики умудрились продать практически на нулевом этапе 50-60% всех квартир, поэтому деньги у них есть, они не торопятся снижать цены, и даже пытаются корректировать их в сторону повышения.
Долго это продолжаться не может, так как растет стоимость потребительской корзины, люди остаются без работы, многие сильно закредитованы. Предполагаю, что стоит ожидать волны продаж заложенных квартир.
Агентствам придется перестроить свою работу.
Наше агентство работает на рынке 21 год. А рынок ипотечного кредитования появился лет 8 назад, т.е., большую часть времени мы работали и без ипотеки. Наши услуги всегда востребованы: люди рождаются, умирают, женятся, переезжают, поэтому клиенты были, есть и будут. Другое дело, что конкуренция на рынке обостряется. На растущем рынке появилось большое количество агентств, которые привыкли, что клиент к ним идет сам, они работали без излишнего напряжения, занимались «отпуском товара». Сейчас придется перестраиваться, потому что объективно клиентов будет меньше, потребуется более активная работа по продвижению, более внимательное отношение к клиенту.
Роман Мурадян, управляющий директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:
Цены на новостройки Москвы
Общее количество новостроек в Москве составляет 228 объектов (97 проектов). Общее количество квартир в продаже – 17,8 тыс. квартир. Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке Москвы составляет 258 тыс. руб. за кв. м.
Средневзвешенная цена предложения на квартиры в новостройках экономкласса – 98,6 тыс. руб. за кв. м. В сегменте комфорт-класса средневзвешенная цена за февраль составила 156,3 тыс. руб. за кв. м. В бизнес-классе – 283,3 тыс. руб. за кв.м.
Вторичный рынок Москвы – цены растут
Объем предложения на вторичном рынке Москвы составляет 38,7 тыс. квартир. Средняя удельная цена предложения – 243,86 тыс. руб. за кв.м.
Вторичный рынок квартир Москвы продолжает демонстрировать рост рублевых цен. В феврале наибольший прирост показала средняя удельная цена квартир комфорт-класса (247,47 тыс. руб. за кв.м, +4% к январю). Средняя удельная цена предложения квартир экономкласса увеличилась по итогам февраля на 1,5% и составила 183,82 тыс. руб. за кв.м. Средняя удельная цена предложения квартир бизнес-класса увеличилась за месяц на 2,8% и достигла значения 314,19 тыс. руб. за кв.м.
Загородная недвижимость: спад спроса на 60%
На загородном рынке наблюдается достаточно низкий спрос, по сравнению с 4 кварталом 2014 года спад составил порядка 60%. Основную долю среди покупателей (56%) составляют те, кто не успел вложить свои рублевые накопления в подходящие им загородные объекты в прошлом году.
Коммерческая недвижимость: время покупать
Представители мелкого и среднего бизнеса ранее предпочитали арендовать офисные площади, в том числе в коворкинг-центрах, чтобы не изымать оборотные средства на покупку помещения. В настоящее время стоимость продажи офисной недвижимости снижается быстрее, чем цена аренды, поэтому есть смысл воспользоваться ситуацией и рассмотреть варианты покупки. Сегодня располагая суммой, например, в 2-2,5 млн. руб. можно купить либо маленький офисный блок в бизнес-центре, либо нежилое помещение в жилом доме или гаражном комплексе.
Аренда жилья: цены снижаются
На рынке городской аренды растут и спрос, и предложение. По итогам февраля спрос на квартиры увеличился на 6,1%, предложение – на 36,3% (по сравнению с январем). Средняя стоимость найма квартир снижается. Исключение составили однокомнатные квартиры: в эконом-классе они подорожали на 1,4%, в элитном и бизнес-классе – на 12%.
Роман Мурадян:
«Сегодня в условиях нестабильной экономической ситуации, нарастающей конкуренции, острой необходимости в эффективной технологии привлечения клиентов особую актуальность приобретает создание франчайзинговых сетей в сфере недвижимости. Большая устойчивость франчайзинговой модели к экономическим изменениям стимулируют малый и средний бизнес к покупке франшиз.
Как показали итоги 2014 года, франчайзинговые офисы «МИЭЛЬ», открывшиеся в условиях экономической нестабильности 2009-го года, по итогам первой «пятилетки» показали высокие результаты и подписали очередной договор франшизы еще на 5 лет.
За прошедший год, даже с учетом изменившейся общеэкономической ситуации, открыто много новых офисов, половина из них – в различных регионах РФ, половина – в Московском регионе. Также открыт первый партнерский офис «МИЭЛЬ» за рубежом – в Болгарии (г. Бургас).
Сегодня распространен миф, что в Москве уже не осталось территорий для открытия новых офисов недвижимости. Между тем, в столице насчитывается порядка 125 районов, и кроме того, территория города постоянно развивается, открываются новые станции метро. В наших планах на этот год – продолжить активное развитие Сети, при этом усилить присутствие «МИЭЛЬ» в Москве, чтобы на карте московского метрополитена мы присутствовали на каждой станции метро».
Источники: НДВ-Недвижимость, ИД «Полезная площадь»