– Недавно в одном из комментариев вы высказали мнение, что субсидирование ипотеки государством – это «искусственная поддержка спроса, которая лишь отодвигает решение давно назревших структурных проблем отрасли». Ипотека с господдержкой наносит рынку вред?
– Как экстренная мера ипотека по субсидируемой государством ставке оказалась весьма полезной и своевременной. Но она уже практически исчерпала свой потенциал. В апреле, сразу после запуска программы государственной поддержки ипотечного кредитования, рынок оживился. Доля ипотечных сделок на первичке поднялась до прошлогоднего уровня, в некоторых новостройках продажи с привлечением банковских займов дошли до 50-60%. Но к концу лета стало понятно: несмотря на то что ставка по ипотеке сейчас, пожалуй, самая низкая за всю историю российского банковского кредитования, спрос продолжает падать. То есть количество потенциальных покупателей, которые могли взять кредит под 11-12% годовых и купить себе жилье, быстро закончилось.
Раздались предложения: давайте субсидировать ставку по ипотеке до 10% и даже до 7% годовых, давайте распространим программу на вторичный рынок. К чему это приведет? Рынок недвижимости получит глоток свежего воздуха на несколько месяцев. А потом закончатся и покупатели, которые могут позволить себе взять ипотеку под 7% годовых и купить квартиру. Это путь в никуда. Он не решает фундаментальных проблем рынка недвижимости Москвы и других мегаполисов.
– Каков верный путь?
– Снижение цен. За последние пять-десять лет жилье в Москве и в других крупных городах сильно подорожало, и сложившиеся ныне цены ориентированы, скажем так, на людей с деньгами. Такая прослойка в России была: владельцы бизнеса, топ-менеджеры, получающие хорошие бонусы. Они могли покупать жилье для проживания и в инвестиционных целях по стоимости, значительно более высокой, чем за аналогичные объекты в Америке и Европе. Помните шутку тех лет: продам убитую «двушку» в московской пятиэтажке и куплю виллу на Средиземном море? В этой шутке больше правды, чем преувеличения.
Так вот, люди, у которых деньги были и есть, уже все себе купили. И первую квартиру, и вторую, и еще несколько про запас. Сейчас все поняли, что инвестировать в недвижимость смысла нет: в ближайшие годы если цены и не упадут, то точно не вырастут.
Потенциальные покупатели новостроек сегодня – это россияне, еще не решившие свою жилищную проблему. Те, у кого, условно говоря, денег нет. Не малоимущие, а обычные трудящиеся граждане, которые живут от зарплаты до зарплаты и за крышу над головой вынуждены ежемесячно платить либо арендодателю, либо ипотечному банку. Сложившийся уровень цен для них неподъемен. Они вряд ли могут решить свой квартирный вопрос самостоятельно даже с займом под 0% годовых.
– Какой уровень цен вы считаете соответствующим возможностям потенциальных покупателей недвижимости?
– Есть много методик сопоставления цен на недвижимость с уровнем реальных доходов населения. По любой из них цены в Москве завышены раза в два. Про Петербург сказать точно не могу, но очевидно, что тоже выше возможностей массового спроса. По моим ощущениям, чтобы привлечь покупателя в новых экономических условиях, цены в Москве должны снизится как минимум на треть: с 2,8 тыс. долларов за кв. м примерно до 2 тыс. Рублевый эквивалент будет зависеть от курса отечественной валюты.
– В прошлые экономические кризисы падали не только долларовые, но и рублевые цены. В этом году в Петербурге, по данным БН, они незначительно снизились, примерно на 5%, в Москве, по сведениям IRN, застыли примерно на уровне 200 тыс. руб. за кв. м. Почему?
– Не совсем так. Рублевые цены падали в прошлый кризис процентов на десять, долларовые – на 35-40%. Сейчас мы видим абсолютно то же. Но стоимость квадратного метра в рублевом выражении снижается скрыто – в рамках акций, скидок, спецпредложений.
– Почему застройщики «скрытничают»?
– Очевидно, выжидают. Надеются на повторение сценария 2008-2009 годов. Тогда ситуация развивалась предсказуемо: за резким спадом экономики следовал подъем, и застройщикам надо было просто затянуть пояса и переждать год-другой. Но сегодня стратегия «пересиживания» трудного периода – это ошибка. Надо осознать, что происходящее в стране нельзя назвать кризисом. Сейчас происходит принципиально иное, а именно – смена геополитической и экономической реальности. В новой реальности мы имеем низкие цены на нефть, которые, похоже, долго не поднимутся, санкции, которые закрыли нашей банковской системе и бизнесу доступ к дешевым кредитным ресурсам, падающие реальные доходы населения. Через год ничего не изменится.
Образно говоря, денег в стране стало гораздо меньше и это надолго. А значит – цены на жилье должны быть гораздо ниже, чтобы коррелировать с массовым спросом. В моем понимании, по-настоящему расширить пул потенциальных покупателей застройщики могут единственным способом: если начнут строить и продавать квартиры значительно дешевле.
– Не явилась ли субсидированная ипотека фактором, тормозящим корректировку цен?
– Отчасти да. Но надо понимать, что строительные компании не могут просто так снизить расценки в разы. По нашим оценкам, маржа строительного бизнеса в Москве составляет 10-15-20%. В этих пределах и дают десятипроцентные скидки в рамках акций, а дальше никак – не пускают растущие издержки. Проблема не в том, чтобы заставить застройщиков продавать дешевле. Проблема в том, чтобы произвести такие структурные изменения и создать такие условия, при которых можно было бы реально снизить себестоимость строительства и, соответственно, цены. На мой взгляд, именно в этом направлении государство должно направить усилия на снижение затратной части в строительстве, а не на субсидирование ипотеки.
– Какие именно структурные изменения помогут снизить себестоимость строительства?
– Меры очень понятные и декларируются уже несколько лет. Первое – дать возможность приобретать участки под застройку гораздо дешевле, чем покупали до сих пор. Стоимость земли на московском рынке неадекватно завышена. Второе – сократить сроки всех согласований и разрешений. В других странах процесс занимает от нескольких месяцев до полугода. У нас – тянется годами, а издержки, в том числе по обслуживанию банковских кредитов, растут. Третье – субсидировать ставку по кредитам не для ипотечных заемщиков, а для строительных компаний, которые возводят жилье массовых серий. Давать им займы под те же 12% годовых вместо 20-25%, под которые они сейчас вынуждены кредитоваться в коммерческих банках. Подсчитано, что совокупность этих мер позволила бы снизить себестоимость строительства вдвое.
– Давайте будем реалистами. Если уж в тучные годы государство только декларировало намерения создать для строительного бизнеса перечисленные вами условия, то теперь, при дефиците средств, дело пойдет еще медленнее. Исходя из этого, попробуйте смоделировать развитие ситуации на рынке недвижимости в том случае, если а) ипотека с господдержкой будет продлена и расширена, б) программа будет свернута.
– Если ипотеку с господдержкой свернут, то все просто – рынок встанет. Если государство продолжит поддерживать спрос, не меняя кардинально условия ведения бизнеса, то произойдет, думаю, следующее. Застройщики разделятся на две части. Первые, которые не смогут предложить рынку продукт по адекватной цене, обанкротятся и уйдут из бизнеса. Другая часть – это те, за кем будущее строительной отрасли. Они уже поняли, что придется меняться, и вплотную занялись оптимизацией бизнес-процессов: сокращением раздутых штатов отделов продаж и затрат на маркетинг, поиском более доступных по цене строительных материалов, жестким контролем за ходом и сроками строительства. Ведь на растущем рынке бизнес чувствовал себя несколько расслабленно. Те компании, которые сумеют мобилизоваться и поменяться, смогут за счет собственных усилий предложить покупателям тот же продукт по более приемлемой цене.
– По-вашему, в среднесрочной перспективе цены на недвижимость будут откорректированы в любом случае, вне зависимости от того, поможет ли государство бизнесу снизить затраты?
– Думаю, да. Но при содействии государства процесс пройдет менее болезненно для отрасли, а значит – и для рынка.
Елена Денисенко