"Единственный продукт, который по-прежнему востребован на вторичном рынке - это недорогие одно- и двухкомнатные квартиры. Все остальное продать очень сложно - сроки экспозиции увеличиваются, а цены снижаются. И улучшения ситуации в обозримом будущем ожидать не приходится", - сетует Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум Групп".
На первичном рынке все не так удручающе.
"В первом полугодии 2015 года на первичном рынке наблюдались достаточно разнонаправленные тенденции. В январе и феврале спрос падал, в конце марта и апреле была отмечена высокая активность со стороны покупателей, в мае, напротив, в связи с долгими праздниками она ощутимо снизилась, затем в июне опять наступило оживление", - прокомментировал Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.
Однако по итогам полугодия падение спроса наблюдается и здесь. По данным Росреестра по Москве, в первой половине текущего года количество заключенных договоров долевого участия составило 9418 единиц. По сравнению с аналогичным периодом 2014 года снижение составило 10,4% (10517 единиц). Если же сравнивать со второй половиной 2014 года, когда квартиры в столичных новостройках пользовались ажиотажным спросом, то снижение количества заключенных ДДУ будет более существенным - 30,3% (13512 единиц).
Впрочем, во втором квартале 2015 года спрос на "первичке" вырос на 17,6% к первому (5090 против 4328 ДДУ). Во многом этому способствовал запуск льготной ипотеки с государственной поддержкой.
Что касается самого ипотечного рынка, то и здесь наблюдается значительное падение по итогам полугодия. Правда, после запуска льготного кредитования показатели второго квартала 2015 года продемонстрировали прирост в 26% - с 6747 до 8505 ипотечных сделок. Однако в первой половине 2015 года снижение в сравнении с аналогичным периодом прошлого года составило 25% (20348 против 15251 единиц). А ко второму полугодию 2014 года снижение составило ровно треть - 33,3% (22852 единиц).
Впрочем, участники рынка без негатива воспринимают нерадостные результаты полугодия, к которым, по их словам, они были готовы. Например, президент ФСК "Лидер" Владимир Воронин утверждает, что падение спроса коснулось в основном менее ликвидных и переоцененных объектов, чем всего рынка "оптом". Продажи в нескольких крупных компаниях, которые предлагают покупателю качественный продукт за адекватную цену, идут по-прежнему активно, подчеркнул он. Поддержал такую позицию и вице-президент ГК "Мортон" Олег Колченко. Он отметил, что за первое полугодие 2015 года продажи в компании выросли по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Несмотря на нестабильную экономическую ситуацию, первая половина 2015 года на рынке новостроек массового сегмента была отмечена высокой активностью девелоперов. С начала года стартовали продажи сразу в шести новых проектах: ЖК "Мичурино-Запад", ЖК "Варшавское шоссе, 141", МФК "Орехово", ЖК "Город на реке Тушино-2018", ЖК "Ботанический Сад" и ЖК "Терлецкий парк". Для сравнения - за аналогичный период 2014 года на рынок вышло всего три новых проекта. Не отстают от бюджетных застройщиков и девелоперы дорогого жилья. По данным аналитиков корпорации "Баркли", в течение полугодия на рынок вышло два новых проекта клубного формата.
Эксперты считают, что в ближайшем будущем активный вывод проектов сменит тренд на достройку существующих более высокими темпами, чем было запланировано. Это и понятно - обманувший однажды ожидания покупателя застройщик с большой долей вероятности не получит деньги дольщиков в будущем. Даже если выведет на рынок объект по низкой цене.
Кстати, о ценах. По подсчетам аналитиков "Метриум Групп", по итогам первого полугодия 2015 года средняя цена квадратного метра первичного жилья в массовом сегменте составила 160 740 руб., что на 9% больше, чем в декабре. Цены по инерции росли в начале года, тогда как по итогам второго квартала вслед за спросом они замедлились до минимума - зафиксировано совокупное повышение всего на 2%, считают эксперты компании. До "официального" снижения дело не дошло, но застройщики активно предлагали различные скидки, которые к лету достигли 15%.
В Подмосковье дело дошло до ситуации, когда некоторые застройщики предлагали устроить "черную пятницу" - акцию по распродаже квартир с дисконтом в 25-30%. По словам зампредседателя правительства Московской области Германа Елянюшкина, это очень опасно - на рынке могут появиться новые обманутые дольщики.
"Рынок живой. Спрос на рынке есть. Никакой необходимости сильно дисконтировать нет, тем более что экономика девелопера такова, что рентабельность проектов уже давно не превышает 15-20%, и если кто-то готов работать в минус, то это серьезный повод, чтобы задуматься", - согласен генеральный директор Андрей Пучков.
Этой позиции придерживается и управляющий компанией "ЛСР. Недвижимость - Москва" Валерий Забелин. Говоря о демпинге цен, он отметил, что себестоимость строительства растет и падать цене квадратного метра просто некуда.
В этой связи весьма удивителен тот факт, что многие аналитики в прессе продолжают сравнивать цены в долларах и считают снижение в американской валюте.
"Страна сегодня опирается на собственные ресурсы и на собственную валюту. Давайте сравнивать все в рублях, и тогда мы увидим, что и цены выросли на 2%, а где-то и до 10% за это полугодие. Экономика достаточно устойчива, действия региональных властей эффективны, снижение ключевой ставки подействовало, банки вернулись к проектному кредитованию с более-менее приемлемой ставкой", - заявляет замгенерального директора по развитию ГВСУ "Центр" Владимир Савчук.
Однако пока спрос это, скорее всего, вернуть не сможет.
"Летние месяцы, скорее всего, ничем не удивят участников рынка. Вряд ли показатели реализованного спроса поднимутся выше уровня лета 2014 года", - прогнозирует В.Богданюк.
Согласна с коллегой и М.Литинецкая, которая не ждет изменений раньше осени.
"В текущей экономической и политической ситуации очень сложно спрогнозировать, продолжится ли укрепление первичного сегмента или он пойдет по пути вторичного рынка", - отмечает она.
Больший скептицизм демонстрирует ее коллега Анна Соколова, которая ожидает продолжения тенденции сокращения спроса на квартиры в массовом сегменте в последующие летние месяцы в связи с наступлением сезона отпусков и сложной экономической ситуацией.
"Осенью, когда рынок новостроек обычно оживляется, в 2015 году не следует ожидать резкого всплеска покупательской активности, поскольку реальные доходы населения продолжат снижаться", - прогнозирует эксперт. По ее мнению, в структуре спроса будут преобладать покупатели, использующие для оплаты ипотечные средства.
В таких условиях застройщики, вероятнее всего, не пойдут на значительное повышение цен в своих проектах, но и реального снижения цен не произойдет. Скорее всего, по мнению участников рынка, для привлечения покупателей застройщики продолжать предлагать скидки, доходящие до 15%, а вновь выходящие в продажу проекты, корпуса или объемы в уже реализуемых комплексах будут выходить с дисконтом к рынку в пределах 10%.
Источник: Интерфакс-Недвижимость