Типичные виды ошибок
Ошибки, совершаемые риелторами, можно условно разделить на две группы: юридические и информационные, возникающие из-за отсутствия полномочий и знаний.
Обе группы ошибок настолько тесно связаны друг с другом, что подобное деление иногда становится условным.
Чаше всего встречаются следующие недочеты:
- неполный сбор информации о правовой истории квартиры (приватизация, переходы права собственности и так далее);
- игнорирование вопроса о дееспособности граждан, совершающих сделку;
- заключение договора без согласия одного из супругов;
- игнорирование информации о лицах, имеющих право на проживание в квартире и находящихся в местах заключения или в детском доме;
- совершение сделки после смерти бывшего владельца в интересах одного лица с нарушением прав остальных наследников;
- передача денег от покупателя продавцу в условиях недостатка информации об объекте и его владельцах;
- непрофессиональная проверка и составление документов;
- затягивание сроков оформления правоустанавливающих документов.
Это только краткий перечень ошибок риелторов и агентств недвижимости. На самом деле он гораздо шире и зависит от индивидуальных особенностей сделки.
Судебные последствия
Ошибки риелторов приводят стороны как минимум к затяжным судебным процессам и как максимум - к потере денег и самой недвижимости. Судебная практика богата на такие примеры. В одной из своих статей я уже рассказывал о матери-одиночке из Подмосковья, решившей улучшить жилищные условия и купившей двухкомнатную квартиру. Через три месяца выяснилось, что на этот же объект претендует бывший жилец, недавно вернувшийся из мест заключения. Судебное дело длилось почти два года и дошло не только до Верховного Суда, но и до уполномоченного по правам человека в РФ. В итоге с помощью властей удалось соблюсти баланс интересов: женщина получила другую равноценную квартиру, а гражданин, вернувшийся из мест лишения свободы, въехал в свое жилье. Но всего этого можно было избежать, если бы риелтор, который сопровождал сделку, проверил правовую историю квартиры.
Похожие ошибки совершаются и при покупке недвижимости в новостройках. Клиент поручает риелтору купить жилье в строящемся доме. Агент находит помещение, оформляет документы, сопровождает сделку и получает, в конце концов, причитающиеся ему проценты. А потом выясняется, что объект приобретался у инвестора-посредника и на эту жилплощадь претендует еще один покупатель. Интернет пестрит подобными судебными делами. Желающие легко смогут найти примеры на сайтах с судебной практикой.
Довольно часто риелторы ошибаются и с организацией процедуры расчетов между продавцом и покупателем, что также приводит к судебным разбирательствам. Например, посредник берет аванс и передает его продавцу, а последний затягивает с передачей документов и регистрацией сделки. В результате незадачливый покупатель вынужден подавать в суд не только на продавца, но и на агента.
К особенно тяжелым последствиям приводят ошибки риелторских агентств при работе с неприватизированными квартирами. В моей практике был случай, когда клиент обратился в агентство недвижимости с просьбой подобрать ему жилплощадь. Риелтор нашел подходящий объект, понравившийся покупателю. Но имелась одна проблема – помещение не было приватизировано. Агент пообещал уладить вопрос и попросил предоплату. Сговорчивый клиент продал свою квартиру и вручил часть денег агентству. Но быстрая приватизация не удалась. Органы опеки и попечительства долго не давали согласие, и покупатель с семьей фактически оказался на улице. Судебная тяжба длилась почти два года и затронула широкий круг лиц: нанимателей неприватизированного жилья, агентство недвижимости и его сотрудников, покупателя, органы опеки и попечительства и так далее. В конце концов, дело было урегулировано, но все стороны потратили много времени и денег, а риелторское агентство прекратило свою деятельность.
Краткие выводы адвоката
Все говорит о том, что уже давно назрел вопрос о государственном регулировании риелторской деятельности. Ошибки агентов слишком дорого обходятся не только покупателям, но и продавцам. Прежде всего, необходимо законодательно установить минимальные требования к риелторам в плане квалификации и образования.
Конечно, не следует требовать, чтобы у каждого из них было юридическое образование, но вот знать общие принципы законодательства и обладать навыком договорной работы они обязаны. Возможно, стоит ввести своего рода профессиональные экзамены для последующего допуска гражданина к риелторской деятельности.
Далее: необходимо внедрить обязательное страхование ответственности риелторов и дать им право официального сбора информации об объекте при сопровождении договора. Ведь зачастую агент не может получить сведения о помещении и сторонах по сделке, т.к. не обладает соответствующими полномочиями.
Пока же я рекомендую собственникам помещений в ходе совершения сделки наряду с риелтором привлекать еще юриста или адвоката. Это, по крайней мере, минимизирует риски и позволит избежать многих проблем.
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости».