1998 год начинался при курсе 5,96 рубля за 1 доллар. Затем курс рубля непрерывно понижался. Последний «преддефолтный» курс (15 августа) составил 6,29 рубля, первый «последефолтный» (18 августа) – 6,43 рубля, а потом рубль стремительно летел вниз и закончил год на уровне 20,6 рубля за доллар. К апрелю 1999 года курс рубля снизился до 24 за доллар и довольно стабильно продержался на этом уровне до начала сентября, а затем плавно понизился до 27 за доллар.
Как это отразилось на рынке недвижимости? В «преддефолтные» времена наивысшая цена жилья в Петербурге была отмечена в конце августа – 604 доллара за кв.м, что было даже больше, чем в начале августа (595 долларов за кв.м.). Но с начала сентября цены на жилье начали снижаться на 1-1,5% в неделю, и к 31 декабря 1998 года цена за кв.м составляла 550 долларов. Падение цен остановилось в начале июня 1999 года на отметке 390 долларов за кв.м. За девять месяцев (с сентября 1998-го по июнь 1999 года) они снизились в целом на 35,5%. С июня 1999 года по апрель 2000 года цены опустились еще на 2,5% и достигли наименьшего уровня – 380 рублей за метр. Плавный подъем (примерно на 1% в месяц) начался с сентября 2000 года.
Тут самое время обратить внимание на некорректность рассмотрения цен на недвижимость в долларах США. Даже в 90-е годы большинство участников рынка расплачивались по сделкам рублями (хотя и по курсу доллара). А если считать в рублях, то кризис 1998 года увеличил стоимость недвижимости почти в 3 раза – с 3719 рублей до 10 830 рублей за к.м.
Есть еще один весьма популярный критерий оценки: измерять доступность жилья, сравнивая его цену со средним размером заработной платы. Тогда получается, что до 17 августа 1998 года на одну зарплату в Петербурге можно было купить 0,32 кв.м, в декабре – 0,11 кв.м, а в середине 2000 года – 0,23 кв.м (по данным АН «Бенуа»).
За следующие 8 лет рынок изменился кардинально: цены стали номинироваться в рублях и выросли в 9 раз. Поэтому, несмотря на столь же радикальный рост доходов населения, жилье доступнее не стало: в конце 2008 года на среднюю зарплату (21 162 рубля) при средней цене кв.м 98 000 рублей средний работающий горожанин мог купить 0,22 кв.м. Правда, в стране массово развилось ипотечное кредитование.
Цены на недвижимость начали падать с сентября 2008 года. В 2009 году это снижение составило примерно 20% (по разным сегментам рынка показатели различаются). Наиболее заметно пострадал первичный рынок, который лишился ипотеки. Падение цен на нем с сентября 2008 года по сентябрь 2010-го составило в среднем по городу 36%.
Лишь конец 2009 года и особенно первая половина 2010 были отмечены повышением спроса и даже ростом цен в некоторых районах. В начале 2010 года, по оценке консалтинговой группы «РМС», стал расти интерес покупателей к объектам на низкой стадии готовности. Летом на первичный рынок переместилась основная часть платежеспособного спроса. Благодаря этому с начала осени постепенно стали увеличиваться цены – профессиональные участники рынка утверждали, что стоимость квадратного метра на рынке первичной недвижимости росла в среднем на 2% ежемесячно.
На этом кризис закончился и начался очередной период роста. Но такие периоды, как показывает история нового российского рынка (надо признать, крайне непродолжительная, а потому, возможно, и не репрезентативная), никогда еще не продолжались более 6 лет подряд, да и то периодически перемежаясь остановками и даже падениями.
Елена Бушурова, директор отделения «Адмиралтейское» ООО «Александр Недвижимость»:
Сегодня люди лучше подготовлены к таким проблемам, чем в 1998-м и 2008 годах. Что происходит сейчас? Небольшое повышение цен – собственно, как и в прошлом году перед Новым годом. Но нервозность появилась. Она идет от резкого скачка доллара и евро 16 декабря. Покупатели стараются быстрее купить, а кто-то из продавцов резко поднимает стоимость объекта, думая, что если растет доллар, то должна расти и цена в рублях. Глубокое заблуждение!
16 декабря ЦБ повысил базовую ставку до 17%. Это для россиян уже кабальная ставка. В середине дня новая информация – банки приостановили выдачу ипотечных кредитов. Следовательно, в ближайшие недели только вторичный рынок будет заканчивать ранее начатые сделки.
Мои советы: во-первых, не принимайте поспешных решений по приобретению элитного жилья – оно сегодня необоснованно дорогое, во-вторых, обладателям небольших накоплений (порядка 1,5 млн рублей) я могу посоветовать срочно покупать студию.
Антон Баранов, генеральный директор ООО «Авентин-Недвижимость»:
Первая реакция продавцов (и «первички», и «вторички») будет такой: они сейчас прекратят продажи. Уже идущие сделки могут начать разваливаться.
16 декабря одному моему клиенту сообщили из Сбербанка, что одобрение его кредита аннулировано, а от ВТБ24 пришло письмо: с 22 декабря изменится ипотечная ставка, а срок действия выдаваемых разрешений будет ограничен 3 месяцами.
Теперь нужно дождаться, когда девальвация закончится, а курс доллара установится. Тут даже не важно, на каком уровне – лишь бы была определенность. До этого момента давать советы бесполезно. Разве что такой: любой кризис всегда приводит к понижению цен – и долларовых, и рублевых; недвижимость будет дешеветь. И, пока «пыль не осела», никому не надо делать резких движений – ни покупать, ни продавать. Мое мнение: если недвижимость нужна вам для личного потребления, то откладывать покупку смысла нет. Но инвестировать в недвижимость стоит только после того, как станет понятно, что мы уже достигли дна и дальше будет только лучше.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
Сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости вызвана не только политико-экономическими реалиями, но отчасти и подъемом последних лет. Объем предложения достиг максимума за все время существования рынка. Впрочем, 2008 год многому научил игроков рынка, и сейчас застройщики ведут себя более осмотрительно.
В потребительском поведении сейчас представлены две тенденции: ожидание удешевления и желание спасти свои средства. Какая из этих тенденций возобладает, пока не ясно.
Недвижимость остается незыблемой тихой гаванью. Во время кризиса 2008-2010 годов все, кто имел возможность и терпение занять выжидательную позицию, не оказались в накладе. Дальнейший рост цен обеспечил не только сохранность средств, но и прибыль от вложений. Думаю, что и в этот раз ситуация повторится. Несмотря на большой объем предложения, падения цен не предвидится. Застройщики ограничатся локальными акциями, чтобы простимулировать спрос и новый интерес к объектам.
Алексей Крылов