Владение земельным участком с домом и садом является заветной мечтой значительной части жителей России. Однако далеко не каждый потенциальный владелец понимает различия между категориями участков и связанные с ними возможности строительства. Многим также не до конца ясен процесс приобретения земли. Давайте разберем все по шагам.
Выбор категории участка зависит от ваших целей. Одни мечтают о собственном огороде для выращивания овощей, другие стремятся получить прописку в загородном доме, а третьи планируют организовать фермерское хозяйство с животными.
Крайне важно правильно определить вид разрешенного использования (ВРИ) участка, иначе можно столкнуться с серьезными штрафами. За нецелевое использование земли, предназначенной для жилищного строительства, садоводства или огородничества в течение трех лет, предусмотрен штраф от 20 000 до 50 000 рублей.
Рассмотрим основные категории:
- Участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) позволяют возводить жилой дом, гараж и подсобные помещения, а также организовывать огород
- Участки для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) дают возможность дополнительно содержать скот, но если участок находится на землях сельхозназначения, строительство жилого дома запрещено
- Участки для огородничества допускают только хозяйственные постройки, строительство жилого дома на них не разрешено
- Участки для садоводства предоставляют возможность как возводить жилье, так и заниматься выращиванием растений
Важно не путать категории огородничества и садоводства, так как они существенно различаются по возможностям использования земли.
Перед покупкой земельного участка важно четко понимать свои планы: собираетесь ли вы использовать его как место для отдыха на выходных или планируете построить дом для постоянного проживания. Стоит учитывать, что многие владельцы, начав с дачного домика для летнего отдыха, со временем принимают решение переехать на участок на постоянное место жительства. Поэтому еще на этапе выбора участка необходимо оценить, располагает ли он всеми необходимыми условиями для круглогодичного проживания: наличие коммуникаций, возможность подключения отопления, транспортная доступность и другие важные факторы. Такой подход поможет избежать дополнительных затрат и проблем в будущем, когда возникнет желание или необходимость переехать на участок на постоянное место жительства.
Какой выбрать участок и где?
В Российской Федерации выделяют семь различных категорий земельных участков. Для приобретения участка под строительство жилого дома особое значение имеют две категории: земли, входящие в состав населенных пунктов, и территории сельскохозяйственного назначения.
Чаще всего участки для строительства приобретаются на территориях садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ) или дачных некоммерческих партнерств (ДНП) – именно там обычно располагаются земли, подходящие для дачного строительства.
При выборе участка важно учитывать не только природные преимущества местности, такие как близость к водоему или лесу, но и практическую составляющую. Необходимо проверить доступность подъезда для грузового транспорта, что особенно важно при строительстве дома и доставке материалов.
Не менее важным параметром является рельеф участка. Рекомендуется выбирать территорию с минимальным уклоном, так как работы по выравниванию участка перед строительством фундамента могут потребовать значительных финансовых затрат.
При выборе земельного участка особое внимание следует уделить типу грунта, поскольку именно от этого зависит конструкция и стоимость будущего фундамента. Многие покупатели, стремясь сэкономить, игнорируют геологические исследования участка, однако мы настоятельно рекомендуем не пренебрегать этим важным этапом.
С точки зрения строительства оптимальным вариантом являются сухие грунты, например, песчаные почвы. Строительство на суглинках и глинах потребует дополнительных затрат, так как эти типы грунта склонны к накоплению влаги. Торфяные грунты вообще могут оказаться непригодными для возведения капитального строения. Кроме того, на участках с влажными почвами потребуется устройство сложной дренажной системы.
Необходимо тщательно просчитать размеры участка: он должен быть достаточно просторным для размещения планируемого дома с учетом всех ваших пожеланий. Также критически важно убедиться в наличии возможности подключения к основным коммуникациям – водопроводу, электричеству и газовым сетям, чтобы избежать проблем с обеспечением дома необходимыми ресурсами в будущем.
У кого можно купить землю?
Существует три основных способа приобретения земельного участка: у частных лиц, у строительных компаний-девелоперов или через государственные структуры.
Покупка у частников сопряжена с определенными рисками. Часто за низкую цену предлагаются проблемные участки, где продавец может не иметь полного комплекта документов или скрыть наличие ограничений на землю. Это может привести к сложностям при оформлении прав на построенный дом. Повышенная торопливость продавца при заключении сделки может указывать на то, что участок находится в споре между несколькими претендентами.
Приобретение у девелоперов считается более надежным вариантом, хотя и здесь требуется тщательная проверка. Важно изучить технические условия и документы на коммуникации, так как к недорогим участкам может не быть предусмотрено подключение к инженерным сетям за счет застройщика. Рекомендуется ознакомиться с отзывами о компании и пообщаться с ее действующими клиентами.
Государственные продажи отличаются более длительными сроками оформления, но предлагают наиболее выгодные цены. Существует три способа приобретения земли у государства:
- Аукцион - участие в торгах, проводимых местными властями. Цена зависит от количества участников: может быть как по стартовой стоимости (если вы единственный участник), так и выше (при наличии конкуренции).
- Выкуп арендованного участка - доступен тем, кто уже арендует землю у государства. Для выкупа необходимо использовать участок по целевому назначению (например, построить жилой дом при назначении ИЖС). Стоимость обычно соответствует кадастровой, но в некоторых регионах возможна скидка до 40%.
- Прямая покупка без торгов - доступна только физическим лицам для участков под индивидуальное жилищное строительство, садоводство или личное подсобное хозяйство в границах населенного пункта. Информацию о доступных участках можно найти на публичной кадастровой карте Росреестра. Процесс включает подачу заявления в муниципалитет (срок рассмотрения 20-50 дней) и возможность приобретения, если в течение 30 дней не появится других претендентов.
Проверка участка перед покупкой
Прежде чем совершить покупку земельного участка, необходимо провести тщательную проверку – это не менее важно, чем проверка любого другого приобретаемого товара. Чтобы избежать неприятных сюрпризов в будущем, например, строительства автомагистрали рядом с вашим участком, следует заранее обратиться в местный департамент архитектуры и градостроительства. Там вы сможете узнать о планируемых изменениях территории на ближайшие годы и потенциальных проектах развития района.
Необходимо провести комплексную проверку участка:
- Выяснить наличие ограничений, связанных с природоохранным законодательством и другими нормативными требованиями
- Проверить возможность легализации самовольных построек (если они есть)
- Убедиться в соблюдении строительных норм и правил
- Уточнить статус участка (не находится ли он в залоге, аренде или под арестом)
- Проверить полномочия продавца и его права на землю
- Исключить риски оспаривания сделки третьими лицами
Для проведения проверки есть несколько вариантов:
После того как все документы проверены и подтверждены, можно приступать к подготовке документов для совершения сделки купли-продажи.
Покупка земли в кредит: возможно ли это?
Конечно, да! Вы можете обратиться в банк и оформить ипотечный кредит для приобретения земельного участка. Например, в некоторых банках действует специальная программа «Ипотека на земельный участок», которая создана именно для таких целей.
Есть и другой вариант – воспользоваться льготной ипотечной программой. При этом вы получите сниженную процентную ставку, но важно, чтобы кредит оформлялся одновременно на покупку земли и строительство дома.
Способы оплаты без ипотеки:
- Наличные деньги
- Банковский аккредитив
- Использование банковской ячейки
Что такое аккредитив? Это особый банковский документ, который гарантирует продавцу получение оплаты после выполнения заранее оговоренных условий. Аналогичный принцип работает и с банковской ячейкой, где стороны проводят сделку с наличными средствами, хранящимися в ней.
____________________________________________
АН «Зеленый город» предлагает:
- Широкий выбор участков в лучших локациях Подмосковья
- Профессиональная консультация по всем вопросам приобретения земли
- Юридическая проверка каждого объекта
- Помощь в оформлении всех необходимых документов
- Индивидуальный подход к каждому клиенту
Специалисты агентства отмечают стабильный рост интереса к загородной недвижимости. Удобное расположение участков, развитая инфраструктура и привлекательные цены делают предложения АН «Зеленый город» особенно востребованными среди покупателей.