Государство не оставляет своей заботой граждан России. В начале июня этого года принят ФЗ-172, в котором прописаны поправки в ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г.
Теперь сделки с долями недвижимого имущества могут производиться только с нотариальным удостоверением, правда, с некоторыми оговорками. Можно констатировать, что сделки в простой письменной форме, к которым все привыкли, «канули в Лету».
В чём суть вопроса?
Ранее доли могли продаваться без участия нотариуса только лицам – участникам общей долевой собственности, а сделки с посторонними лицами должны были нотариально заверяться. Вопрос, кто является посторонним лицом, трактовался очень широко. Родственные связи здесь не играют никакой роли, главное – владение долей в недвижимом имуществе, подлежащем продаже. То есть все, кто не имеет права собственности на долю – посторонние лица, будь они хоть ближайшими родственниками – членами одной семьи.
Когда в начале 2016 года были внесены изменения в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», в которых на нотариат были возложены обязанности удостоверять все сделки с долевым имуществом, из-за «туманной» формулировки сделки по отчуждению всех долей одновременно, проходили без участия нотариусов. Кроме того, существовал и обходной путь через дарение доли или микродоли постороннему лицу, с последующей продажей ему оставшейся части долевой собственности, как уже не постороннему, соответственно, без участия нотариуса.
С момента вступления в силу июньских поправок к закону, все сделки по отчуждению долей (как возмездного, так и безвозмездного) должны быть нотариально удостоверены, причём неважно, постороннее лицо приобретает доли или участник общей долевой собственности; в одно время или нет, происходит отчуждение долей. Согласовывать отчуждение доли с другими собственниками теперь нужно только при её продаже посторонним лицам. Причём, собственник отчуждаемой доли должен сообщить другим собственникам о цене и условиях продажи. Всё, что касается долей в инвестиционных паевых фондах, нововведениями не затронуто. Сделки с участием несовершеннолетних, а также недееспособных граждан, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Например, невозможно будет обменять недвижимость с несовершеннолетними собственниками без нотариуса.
Ещё один новый закон делает исключение для отчуждения земельных долей. Такие сделки не подлежат нотариальному удостоверению (ФЗ-351, ст.24.1, ФЗ-122, ст.42). Группа депутатов Госдумы добилась утверждения этой нормы, так как возникли проблемы у сельхозпроизводителей, которые физически не могли оплачивать услуги нотариата.
Сомнения и надежды
И ранее, и теперь заверение нотариуса – это удостоверение подлинности подписи, стоящей под документом. Никогда нотариусы не проверяли юридическую чистоту квартиры или другой недвижимости, для этого требуется много времени и затрат, а в каких-то случаях, наличие собственного детективного агентства (как минимум, агента). Проверка наличия согласия других собственников всегда лежала на регистраторах или специалистах МФЦ. Так же происходит и сейчас. Нотариус может это сделать, но формально, по предоставленным бумагам. Настораживает участников рынка недвижимости одно – сколько придётся платить нотариусам за удостоверение сделки. Есть прописанные цифры – от 300 до 20000 рублей (зависит от стоимости объекта недвижимости). Плюс договор – 2-5 тысяч рублей. С учётом всех госпошлин получится круглая сумма дополнительных расходов.
Нотариусы советских времён получали 100-120 рублей в месяц, а сегодня стали высокооплачиваемыми юристами с целым штатом помощников. Государство даёт им ещё возможность заработать, фактически не отвечая за конечный продукт – юридическую чистоту сделки. Удостоверил подпись и всё! Для чего же это делается? Есть конкретная задача, которую нужно решить в крупных городах, особенно в Москве и Санкт-Петербурге. Это – бесконечное дробление долей, способствующее мошенникам и рейдерам захватывать лакомые куски столичной недвижимости, создавая невыносимые условия жильцам, когда на 5 кв. м площади заезжает 20 суровых лиц, с явно недружественными намерениями. Цель таких действий понятна: прописка и выживание соседей с их законной территории с предложением выкупить их доли за цену, гораздо ниже рыночной. Нотариус фактически никак не сможет определить, рейдер или добросовестный приобретатель выкупает долю.
Представитель нотариата, согласно изменениям в законодательстве, должен проверить, не является ли сделка купли – продажи доли притворной, не прикрывает ли дарение такую сделку, не ухудшатся ли условия жизни несовершеннолетних и других жильцов, проживающих на оставшейся доле недвижимого имущества, в связи с продажей доли. Есть очень большие сомнения в том, что нотариусы будут дотошно разбираться с этими вопросами при той загруженности, какую они имеют на сегодняшний день.
Не следует скидывать со счетов очереди на приём к нотариусам. Они есть в Москве, в областных, краевых центрах, а также в районах. Стоимости услуг могут очень сильно отличаться даже у нотариусов – соседей (в одном районе). Кто и как регулирует эту деятельность – непонятно. На первый взгляд, кажется, что каждый нотариус сидит «на кормлении» на своей территории и с места его не сдвинуть никакими путями, хотя «косяков» в работе у них не меньше, чем у других юристов – специалистов. У всех на слуху дела о связке «чёрных риэлторов», участковых инспекторов, паспортистов и нотариусов, которые фактически были организованными преступными группами – бандами. Рейдер, захотевший получить лакомый кусок недвижимости, наверное, может «договорится» с каким-то нотариусом. В связи с принятием поправок в законодательство, сегодня это невозможно? Опять сомнения… Кстати, о дарении долей в новой редакции закона нет ни слова, значит можно, как раньше?
Резюме
Безусловно, людям, которые подверглись рейдерскому захвату недвижимости, любые меры, направленные на изменение законодательства в сторону защиты их интересов, двумя руками «за» такое решение законодателей. С другой стороны, огромное количество наших сограждан понятия не имеют о рейдерах и всём, что с ними связано. Для них здесь ведущую роль играет проблема оплаты, так как недвижимость в регионах в разы дешевле столичной, платить же за услуги нотариуса не всем по карману при зарплатах в 5-15 тысяч рублей. Ещё более это проблематично для безработных, пенсионеров или инвалидов.
Ни в коем случае не хотелось умалять важность и нужность нотариата в современном мире, но, к сожалению, в нашей стране отношение к судьям, адвокатам, юристам вообще и к нотариусам, в частности, не всегда положительное, и на то есть причины. Будем надеяться на изменение ситуации! Как говорится, поживём – увидим!
Сергей Зыков