Два месяца назад профессор Российского экономического университета им. Г. В. Плеханова Геннадий Стерник в интервью нашему изданию озадачил риэлторов долгосрочным прогнозом развития рынка жилья на десять лет. В соответствии с версией аналитика в ближайшие два года участникам рынка недвижимости нужно быть готовым к снижению покупательского спроса и цен, затем – к их резкому падению. Правда рецессия, «дно» которой, по мнению эксперта, должно прийтись на 2017 год, все-таки намечается не столь масштабная, нежели та, что была в кризис 2008-2009 годов. В соответствии с прогнозом аналитика уверенное восстановление с резким ростом (и цен, и спроса, и объемов жилищного строительства) должно начаться только в 2019 году.
Потребуются ли корректировки данного прогноза в связи с последними событиями в финансовой сфере? Об этом мы беседуем с Геннадием Стерником.
– Геннадий Моисеевич, декабрь выдался богатым на события в сфере глобальных финансов, а также полярные прогнозы и оценки ситуации: от «все пропало» до «все идет по плану». Центробанк увеличил ключевую ставку до 17%. Как, с вашей точки зрения, это скажется на рынке недвижимости?
– Механизм влияния ключевой ставки на рынок недвижимости, в принципе, всем понятен: кредиты становятся дороже и для граждан, и для застройщиков, и для промышленности. Ситуация в производственной сфере, к которой относится жилищное строительство, ухудшится. Но здесь важно понимать: что есть повышение ключевой ставки? Если кратковременная мера, призванная остановить валютные спекуляции, – это правильный шаг. А события ближайших недель покажут, сработал ли он. Но если дело не в валютных спекуляциях, а все-таки в фундаментальных факторах, связанных со слабостью нашей экономики и ее зависимостью от цен на нефть, то последствия будут неоднозначными. Но здесь нет смысла гадать – скоро все сами увидим.
– Осенью в интервью нашему изданию вы озвучили прогнозный сценарий ситуации на рынке недвижимости. Не пора ли его откорректировать?
– Когда я первый раз изложил свой долгосрочный прогноз в Москве, столичные профессионалы рынка недвижимости были удивлены и убеждены в том, что я сгущаю краски. Это было в августе. Потом, когда я выступил с докладом на сей счет на Всероссийском жилищном конгрессе в Петербурге, некоторые питерские риэлторы все еще говорили, что я пугаю народ, и на самом деле никакого кризиса не предвидится. В то же время некоторые их коллеги из регионов утверждали, что для них рецессия – это уже не прогноз, а свершившийся факт. А на дворе, между тем, был октябрь. Далее, когда уже в декабре случились обвальная девальвация рубля и повышение Центробанком ключевой ставки, пессимистичный прогноз трехмесячной давности уже даже мне порой кажется слишком оптимистичным.
Действительно, последний месяц, когда на рынке царит валютная паника, порой кажется, что дело обстоит гораздо хуже, чем предполагалось. Но пока я не собираюсь пересматривать августовский прогноз, и вот по какой причине. При составлении долгосрочных прогнозов не всегда есть возможность учесть все события. Но большое, как известно, видится на расстоянии. Поясню на примере этого года.
Если помните, ранней весной, после первого скачка девальвации, на рынке жилья случился всплеск: все старались купить недвижимость, пока она не подорожала. А вы в своих публикациях анализировали причины такого поведения покупателей. Но к лету потенциал спроса был исчерпан, а за подъемом активности последовал симметричный спад. Оно и понятно: денег у покупателей больше не стало. Осенью ситуация в некоторых регионах повторила весенний сценарий. Таким образом, в условиях стагнации за всплесками – всегда следуют спады. В результате, отбросив эмоции и подведя итоги года, мы получим картину все той же стагнации: 4-5% прироста цен предложения и незначительное увеличение числа сделок по сравнению с прошлым годом. Но уже в 2015 году, как я и говорил, начнется рецессия, а картина все-таки поменяется – будут снижаться спрос на недвижимость и количество сделок.
– На традиционной пресс-конференции российский президент озвучил срок рецессии: максимум два года. Вы согласны с этим утверждением?
– Если вы обратите внимание, то мой августовский прогноз все-таки более пессимистичен, нежели прогнозные сценарии, которые озвучивали в последние месяцы правительственные эксперты. На самом деле, для Минэкономразвития текущее положение дел – отнюдь не секрет Полишинеля. Его представители пользуются прогнозами макроэкономических показателей, подготовленными специалистами аккредитованных экспертных центров. Соответственно, о том, когда начнется рецессия и сколько она продлится, они давно знают. Другое дело, что эти прогнозы разрабатываются, внимательно изучаются, но нигде не публикуются: все-таки они нужны не для того чтобы пугать народ, а чтобы вырабатывать конкретные меры поддержки экономики. Открою маленький секрет: я ведь не сам «придумал», что в 2015 году на рынке начнется рецессия. Я также пользуюсь макроэкономическими прогнозными сценариями, разработанными правительственными экспертами, – в том числе, получая данные и из закрытых источников. И моя задача здесь сводится к тому, чтобы показать, как ситуация в макроэкономике будет отражаться на рынке недвижимости.
– Насколько данным из закрытых источников можно доверять?
– Если вы обратите внимание, то они выдаются широкой аудитории дозировано, но обычно подтверждаются практикой. Так, для меня самым показательным было не нынешнее декабрьское выступление президента, а прошлогоднее. Напомним, что в конце 2013 года президент и правительство признали (хоть и с опозданием на год): у нас стагнация и нет роста экономики. Нынешней осенью они уже откровенно заговорили о том, что в 2015 году будет рецессия. Но до выступления Путина ни у кого язык не поворачивался озвучить прогноз на рецессию больше, чем на год. И только 18 декабря президент довольно-таки в мягкой и обтекаемой форме назвал новый срок – «около двух лет». Таким образом, подытожу: я пока не вижу оснований для корректировки своего прогноза ни в лучшую, ни в худшую сторону.
– А теперь главный вопрос. Что, с вашей точки зрения, все-таки будет с ценами на жилье? Они вырастут?
– Чтобы выросли цены на жилую недвижимость, должны вырасти доходы населения. Но пока роста не предвидится, квартиры точно не станут дороже. Рынок будет реагировать на падение спроса снижением цен и уменьшением объемов продаж.
– Иными словами, с вашей точки зрения, нас ждет не острый кризис, а затяжная рецессия с дном в 2017 году. Как выживать в таких условиях?
– К кризису нужно готовиться, но время для этого еще есть. В течение ближайших лет всех нас ждет сложный период, когда ножки нужно протягивать по одежке. Предприниматели вынуждены снижать издержки, сокращать нецелевые расходы, оптимизировать структуру бизнеса и не вкладываться в рискованные проекты, какими бы заманчивыми они ни казались. Но кризис – это всегда время новых возможностей. Даже в трудные времена всегда имеются локальные по географии и отраслевой специфике бизнеса островки благополучия. Таким образом, нужно искать и использовать перспективные точки восстановления, чтобы вовремя – то есть не слишком рано, и не с запозданием – оттолкнуться от дна. Но сделать это может только тот, кто имеет финансовый и интеллектуальный ресурс. Пока же наступает время, когда бизнесмен должен вести себя как рачительная домохозяйка, педантично ведущая семейный бюджет.
Справка.
Геннадий Стерник – профессор кафедры «Управление проектами и программами» Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова, ведущий аналитик российского рынка недвижимости, аккредитованный Российской Гильдией риэлторов (РГР), председатель комиссии по аттестации аналитиков.
Филипп Урбан