Рынок недвижимости : кризис или нет

 

Долгосрочный прогноз развития рынка жилья на десять лет, который недавно представил авторитетный аналитик российского рынка недвижимости Геннадий Стерник, озадачил российских риэлторов. В ближайшие два года им придется готовиться к снижению покупательского спроса и цен, затем – к их резкому падению. Рост (и спроса, и цен) начнется в 2019 году. В ожидании рецессии застройщики будут реагировать на изменившиеся условия уменьшением объемов вводимых площадей, поведут консервативную политику и предпочтут не инициировать крупных проектов. Но рецессия, «дно» которой, по мнению нашего эксперта, должно прийтись на 2017 год, все-таки будет не столь масштабной, нежели та, что имела место в 2008-2009 годах. К тому же у представителей власти и участников рынка недвижимости еще есть время, чтобы к ней подготовиться и выработать антикризисные программы. Обо всем этом мы беседуем с профессором Российского экономического университета им. Г. В. Плеханова Геннадием Стерником.

– Геннадий Моисеевич, вот картина сегодняшнего дня: российский рубль сдает позиции под натиском девальвации, нефть подешевела, а вопрос о том, что будет с ценами на жилье, волнует даже бабушек на скамейках у подъездов. Но эксперты порой дают на сей счет диаметрально противоположные оценки и прогнозы. Насколько целесообразно хранение средств в квадратных метрах? К чему, с вашей точки зрения, следует готовиться?

– Поводов для паники нет. Жилая недвижимость – нынче не самый подходящий объект для быстрых спекулятивных вложений, и это факт. Но в долгосрочной перспективе она будет расти в цене. Макроэкономические шоки последних месяцев (а их в связи с событиями на Украине случилось немало), конечно, влияют на поведение участников рынка недвижимости. Но я бы не стал преувеличивать роль всех этих событий в долгосрочной перспективе.

– В прошлом интервью два года назад вы говорили о том, что рынок жилья вступил в период застоя. Но наступил 2014 год, и что мы видим? В краткосрочных периодах – два или три месяца – происходят подвижки, которые порой кажутся наблюдателям знаковыми: например, после первого в этом году скачка девальвации на рынке наблюдалось оживление, а весной количество сделок в Москве достигло рекордных значений…

– В то же время осенью, когда начался куда как более серьезный виток девальвации, ни увеличения спроса, ни паники не было. Получается, что рынок в конечном итоге берет свое: периоды оживления уравновешиваются почти симметричными спадами.

На самом деле основные значения, которые закладываются в прогнозные модели, – это данные об объемах предложения и платежеспособного спроса. В этом отношении ключевой показатель для анализа ситуации на рынке жилья – доходы населения. Но они в последние годы почти не росли. Поэтому российский рынок жилья, едва восстановившись после кризиса 2008 года, вкатился в стагнацию, которая до сих пор продолжается.

– Какие макроэкономические показатели вы закладываете в свои прогнозы?

– Для того чтобы сделать прогноз о том, куда дальше двинется рынок жилья (а именно – цены и спрос), приходится оперировать прогнозными сценариями Минэкономразвития на предмет динамики прироста ВВП и доходов населения. Но здесь сделаем оговорку: официально публикуемые оценки перспектив от правительственных экспертов, как правило, более оптимистичны, нежели неофициальные, которые порой высказываются в частных беседах. Так вот, при подготовке прогнозов для рынка недвижимости мы учитывали в первую очередь пессимистичные оценки положения дел в экономике. Результат в данном случае получается не столь радужным, как хотелось бы, но, по крайней мере, он дает возможность вовремя и в нужном месте стелить соломку.

– Сколько продлится стагнация? И что будет дальше?

– На прошедшем в октябре Жилищном Форуме я представил прогноз, сделанный нашей рабочей группой для Москвы. В соответствии с нашей оценкой, в 2015-2016 годах еще будет продолжаться стагнационная, или, как вы сказали, застойная, стадия в развитии рынка жилья: замедление темпов роста цен, снижение спроса, уменьшение объемов предложения и строительства. Так вот, по нашим прогнозам, на первичном рынке спрос сравняется с предложением в 2015-м, а на вторичном это произойдет в 2016 году. Далее рынок перейдет в состояние рецессии: спрос и цены резко упадут. Начало восстановительной стадии ожидается с 2019 года.

– Раньше, давая прогнозы, вы обычно предлагали несколько сценариев, на сей раз только один. Почему такая уверенность?

– В общей сложности российский рынок недвижимости еще очень молод, но уже пережил два полных цикла протяженностью около десяти лет и сейчас находится в середине третьего. Стало быть, за это время аналитики уже смогли присмотреться к рынку и изучить его поведение. Третий цикл, согласно нашему прогнозу, как раз и завершится в 2018 году снижением цен в долларовом эквиваленте примерно на 40-45% по сравнению с сегодняшним уровнем. В первой половине четвертого цикла начнется рост цен, а до 2024 года они должны вырасти вдвое (опять-таки в долларовом выражении). Отметим, что обычно мы делаем «рублевые» прогнозы. Но на столичном рынке жилья цены в рублях считают только последние восемь лет. И когда речь идет о длительном периоде наблюдений, для наглядности ценовые значения приходится пересчитывать в долларах.

– Но в данном случае речь идет о Москве. Как будут развиваться события на региональных рынках жилья?

– Почему мы взяли Москву? Потому что спрос и предложение столичного рынка жилья изучены нашими экспертами во всех деталях и подробностях, вдоль и поперек. То есть данные мониторингов по Москве в этом случае – качественный материал для создания циклической прогнозной модели. Однако ее можно применить к любому другому региону, причем обозначенный выше сценарий для городов России будет отличаться, но незначительно.

– Что это за отличия?

– Опыт прошлых кризисов подсказывает, что моменты перехода от стагнации к выраженной рецессии в разных регионах обычно растянуты по времени. К примеру, в Петербурге, Тюмени или Великом Новгороде они могут приходиться на разные периоды, здесь все зависит от накопленного экономического потенциала. Но через низшую точку кризиса все проходят почти одновременно, словно по команде. Что имеется сейчас? Есть, к примеру, крупные города, гдеситуация на рынке жилья выглядит гораздо более благополучной, чем в столице. Но есть и регионы, где она намного хуже, – в первую очередь это малые города. Подготовив доклад и отправив его для ознакомления коллегам из регионов, мне пришлось убедиться в том, что рецессия, которой москвичей или петербуржцев еще только пугают, для них уже не прогноз, а свершившийся факт.

– По вашей модели получается, что рынок ведет себя как большой живой организм, на который мы не можем влиять. Как пережить кризис?

– Сам по себе кризис не так страшен, как его напряженное ожидание. Его нельзя ждать опустив руки. Одно можно сказать уверенно: период турбулентности и неопределенности в российской экономике закончился. Политические события последнего года заставили власти признать негативные тенденции и сосредоточиться на мерах по их нейтрализации. Это означает, что нужно пристегнуть ремни и приготовиться к снижению высоты и посадке. Какой она будет – мягкой, жесткой или аварийной – зависит от того, какие меры предпримут профессиональные участники рынка. Представителям риэлторского и строительного бизнеса имеет смысл выводить на рынок только выверенные с маркетинговой точки зрения проекты, сокращать расходы, экономить ресурсы. Время, чтобы корректировать стратегии и вырабатывать антикризисные программы, еще есть. Что касается частных продавцов и покупателей, то им не стоит ждать, когда рыночная конъюнктура сложится в их пользу. Во-первых, и аналитики иногда ошибаются. Во-вторых, к изменениям надо приспосабливаться, а сегодняшние задачи и проблемы решать сегодня.

– И последний вопрос. Вы признаете за собой право на ошибку?

– Ошибки бывают разные. Но лучше ошибиться, спрогнозировав кризис, и спровоцировать участников рынка на выработку антикризисных рецептов, чем, столкнувшись с непредвиденными изменениями, оказаться к ним не подготовленным. «Прививка» от кризиса никогда не бывает лишней.