Дети в договоре купли-продажи должны быть указаны обязательно
– Основная программа господдержки, которая действует на данный момент – это программа государственной поддержки семей, имеющих детей (программа предоставления материнского капитала) - уточнила Елена Кайнова. - Напомню, что данная программа господдержки действует с 01 января 2007 г., информация о ней содержится в Федеральном законе №256- ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее - Закон о материнском капитале №256-ФЗ). Управление Росреестра по Нижегородской области осуществляет функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе на основании договоров купли-продажи, заключенных с использованием средств материнского капитала.
Напомню, что в соответствии с Законом о материнском капитале №256-ФЗ средства материнского капитала могут быть направлены на улучшение жилищных условий, на получение образования, социальную адаптацию и интеграцию в общество детей-инвалидов, а также повышение уровня пенсионного обеспечения.
Граждане, которые приобретают недвижимость в соответствии с Законом о материнском капитале №256-ФЗ, обращаются к нам за переходом права собственности и регистрацией права общей долевой собственности на основании договора купли-продажи, материнский капитал в данном случае ими еще не получен.
Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества является цена договора и порядок его оплаты, поэтому в договоре купле–продаже желательно указать, что часть суммы будет оплачиваться за счет средств материнского капитала. Также данная информация необходима для Пенсионного фонда РФ: указывается номер расчетного счета, номер сертификата и т.д. Управление Росреестра проводит правовую экспертизу документов в соответствии со ст.13 Закона о регистрации, как и по другим видам сделок. Хотелось бы отметить, что граждане в данном случае не обязаны на государственную регистрацию предоставлять государственный сертификат на материнский (семейный) капитал, ведь он подтверждает только право на дополнительные меры государственной поддержки, соответственно, его отсутствие в комплекте документов не является основанием для приостановления госрегистрации.
Отмечу, в настоящее время большинство таких сделок удостоверяются нотариусами, в таком случае правовая экспертиза не проводится. После проведения госрегистрации права общей долевой собственности граждане предоставляют документы в Пенсионный фонд. РФ. А он затем принимает решение о перечислении средств материнского капитала на расчетный счет получателя.
Особенностью является то, что, в соответствии со ст. 10 Закона о материнском капитале №256-ФЗ, в договоре купли-продажи должен быть указан не только один из родителей, но и дети. Поскольку данный закон направлен на защиту материнства и детства, это обязательный момент: детям выделяются доли в приобретаемом объекте недвижимого имущества.
– Каков размер выделяемой ребенку доли?
– По желанию сособственников он может быть разным. И ½, и 1/10, и даже 1/100. Законом данный момент никак не регулируется. Родители сами решают, какую долю предоставить ребенку. На практике обычно недвижимость делится поровну между всеми участниками сделки: если 4 покупают человека, то по ¼, к примеру. Самая маленькая доля, которую выделяли ребенку на моей памяти – 1/10.
– Доли выделяются всем детям?
– Да. И если детей трое, то все должны получить доли в приобретаемой квартире.
– А если квартира была приобретена ранее и материнский капитал идет на погашение ипотеки?
– В данном случае родитель предоставляет нотариально заверенное обязательство, в соответствии с которым впоследствии он обязуется выделить долю своим несовершеннолетним детям. Сложность заключается в том, что в дальнейшем такие обязательства сложно отследить – никаких реестров обязательств не существует.
В дальнейшем заявителям придется обратиться к нам снова, поскольку выделение долей происходит на основании какой-либо гражданско-правовой безвозмездной сделки. В данном случае это будет, скорее всего, дарение. В настоящее время в действующее законодательство были внесены изменения, и сделки по отчуждению долей подлежат нотариальному удостоверению.
– Какие ошибки чаще встречаются при покупке жилья с помощью материнского капитала?
– Данная программа действует уже 10 лет, приостановления бывают по ней сейчас крайне редко. Если государственные регистраторы при проведении правовой экспертизы сделки выявляют какие-либо причины, препятствующие госрегистрации, то сразу уведомляют об этом гражданам и предлагают устранить недочеты. Таким образом, мы избегаем приостановлений и отказов.
Также хотелось бы обратить внимание граждан на то, что при отчуждении имущества, приобретенного супругами в браке, обязательным условием является наличие согласия второго супруга на продажу. Если привлекаются кредитные средства банка или иной кредитной организации, то на госрегистрацию необходимо представить кредитный договор или договор займа. Если в комплекте документов имеется закладная – необходимо представить отчет об оценке.
– Как часто сейчас проходят сделки с привлечением материнского капитала?
– Первые такие сделки осуществлялись в 2010 году, потом произошел небольшой спад. А прошлый год и в настоящее время количество сделок, связанных с привлечением средств материнского капитала, опять увеличилось. Видимо, это связано с рождаемостью.
- Какое жилье еще приобретается с помощью маткапитала?
– Уже готовые квартиры, комнаты в коммунальных квартирах. В области – жилые дома. Не очень часто, но вкладывают материнский капитал и в новостройки практически всех известных в городе застройщиков. В таком случае заключаются договора долевого участия.
– Если материнский капитал направляется на долевое строительство, а дом не будет достроен, он пропадет?
– Сейчас законодательство предусматривает страхование гражданской ответственности застройщика, либо поручительство банка. В случае неисполнения обязательств застройщиком наступает страховой случай, гражданину положены страховые выплаты. При регистрации договора долевого участия на госрегистрацию предоставляется также и договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. Кроме того, регистраторы обязательно проверяют, чтобы страховая организация, где застрахован застройщик, входила в список Центробанка РФ (он расположен на сайте Центробанка РФ и каждый месяц обновляется). Поэтому риски для дольщика минимальные. И материнский капитал в случае недостроя вернется гражданину в полном объеме.
Еще более строгие требования к застройщику будут введены с января 2017 года – это еще больше защитит права граждан. Но уже сейчас мало кто рискует вкладывать в строительство на стадии котлована средства материнского капитала. В основном речь идет о домах, строительство которых близко к завершению.
– Какие еще государственные жилищные программы активны на данный момент?
– Это программа «Жилище», включающая в себя много подпрограмм. В частности, жилье для специалистов (врачей и учителей) на селе. Примерно три года назад массово строились дома в области для специалистов – тогда сделок по этой подпрограмме было немало. Сейчас активность меньше. Также среди активных программ – жилье для военнослужащих.
Источник //www.ppl.nnov.ru/