Подъемы и спуски
Оценивая динамику процессов, происходивших в 2014 году, аналитики и застройщики расходятся во мнениях. Одни считают, что весь год можно смело поделить на две части: резкий подъем активности с января по май, затем стагнация и даже спад. Другие говорят, что осенью резкое удешевление рубля снова серьезно подогрело рынок (хотя на деле какие-то девелоперы выиграли, а у кого-то, напротив, показатели пошли вниз). Пока все согласны только в одном. Выражаясь на профессиональном языке, обилие негативных факторов извне, способствовавшее ажиотажу на рынке, привело к досрочному поглощению спроса будущих периодов.
Строго говоря, активная скупка недвижимости началась еще в конце 2013 года на фоне массового отзыва лицензий у банков. Волна только усилилась с началом конфликта на юго-востоке Украины. В целом по рынку наибольший всплеск активности отмечался в марте и апреле. В эти два месяца сделок было совершено примерно на 30%, а где-то даже и на 50% больше, чем в 2012–2013 годах. Еще более заметный рост наблюдался по числу интересантов.
Но потом интерес угас. К майским праздникам большинство тех, кто хотел и мог себе это позволить, уже купили квартиру, остальные же решили подождать до лучших времен. Сезон отпусков лишь закрепил тенденцию. Рынок успокоился и замер в ожидании, что же будет дальше.
А дальше началось (и продолжается до сих пор) стремительное падение рубля. И это снова подхлестнуло продажи, причем особенно заметно — в высших сегментах жилой недвижимости, где и без того особенного спада не наблюдалось. Например, у компании «Дон-Строй» выдался в полном смысле рекордный октябрь. Выручка от продаж в этом месяце достигла 9,1 миллиарда рублей — сразу втрое больше, чем пиковая (за период с января по сентябрь) апрельская выручка, составившая «только» 2,7 миллиарда рублей. Всего за октябрь этого года «Дон-Строй» продал 32 700 квадратных метров, в то время как объем продаж за предыдущие девять месяцев составлял в среднем около 6100 квадратных метров в месяц.
— Это действительно беспрецедентные результаты, однако вполне объяснимые и, очевидно, связанные со стремительным падением курса рубля, — отмечает генеральный директор ЗАО «Дон-Строй Инвест» Алена Дерябина. — Именно в октябре доллар и евро преодолели психологически важные отметки (40 и 50 рублей соответственно), и даже консервативно настроенные люди ощутили необходимость обезопасить свои накопления.
У некоторых застройщиков осенью складывалась похожая ситуация. С другой стороны, смотря с чем сравнивать. По данным отдела маркетинга и аналитики компании «Магистрат», октябрьские объемы реализации также увеличились на 8,5% по сравнению с сентябрем и на 9,4% по сравнению с августом, но зато на фоне осени прошлого года они упали сразу на 20%! Так что об однозначном подъеме говорить сложно. Тем более что ни с января по апрель, ни теперь с сентября и, видимо, уже по декабрь этот подъем в любом случае не сопровождался сколько-нибудь ощутимым ростом цен.
На пределе ресурса
Это произошло впервые. Раньше, стоило только на рынке начаться ажиотажу, стоимость метра росла в среднем на 25% и даже 30%. В нынешнем же году рублевые цены за первые четыре месяца в среднем подросли всего лишь на 5%, притом что долларовые одновременно на те же 5% просели. И к осени ситуация изменилась даже в худшую сторону, учитывая, что рублевые цены подросли максимум до 16%, а долларовые просели до 30%. Все это говорит, в общем, о том же — о наступившем будущем, досрочном поглощении спроса, а главное, исчерпании финансового ресурса у населения.
Да, можно говорить, что драйвером рынка (в особенности первичного жилья) может выступить ипотека, ставки по которой пока еще не успели сильно подрасти. Согласно статистике Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, граждане все охотнее берут у банков деньги в долг. Тем охотнее, чем хуже складываются дела в экономике. В 2013 году, когда рост ВВП составил всего 1,3%, количество сделок с недвижимостью по ипотеке выросло до 24,5% (это в 1,2 раза больше, чем в относительно счастливом 2012-м), а в нынешнем году и вовсе достигло 26%: абсолютный рекорд!
Вот только нельзя с уверенностью сказать, что таким показателям следует радоваться. Драйвера драйверами, но люди, которые сегодня спешат взять ипотеку, пока она не подорожала, и купить квартиру, как говорится, на черный день, совершенно не хотят думать вот о чем: когда черный день действительно придет (если только этого уже не случилось!), они, скорее всего, лишатся работы, и платить по ипотеке будет нечем. Неудивительно, что объем просроченных кредитов стабильно растет, и по некоторым прогнозам, в 2015 году у россиян могут начаться массовые дефолты.
Модель не сработала
Кстати, о дефолтах. Так уж сложилось, что в России для оценки того, насколько тяжела ситуация на том или ином рынке (включая и рынок недвижимости) и каковы ближайшие сценарии ее развития, традиционно служила модель 1998 года и следовавших за ним лет. 1999-й — яма. 2000-й — выравнивание ситуации, 2001-й — начинается рост. К 2003 году жилье стоит в долларовом выражении уже в 2 раза дороже, чем до кризиса. Соответственно, после кризиса осени 2008 года все ждали повторения сценария. И 2011-й эти ожидания, казалось бы, подтвердил, когда в связи с ливийским конфликтом выросли цены на нефть. Но уже следующий год принес разочарование: нефть скорректировалась, экономический рост замедлился, заметного притока инвестиций не произошло. 2013 год добавил еще больше пессимизма, и стало ясно, что прежний сценарий на сей раз не сработает. Но зато нынешний кризис — первый, к которому даже средний обыватель был готов, не говоря уже о представителях бизнеса. Разумеется, были готовы и девелоперы. И они не только не сбавляли в течение года, но даже наращивали ввод нового жилья в строй. В этом смысле 2014-й выгодно отличается от конца 2008-го и кризисного 2009-го: из-за готовности игроков обвала на рынке не произошло.
Спасибо кризису!
Неизбежный вопрос: а что все-таки произошло бы, не случись в 2014 году ни конфликта на Украине, ни западных санкций, ни обесценивания рубля?
— Если бы ничего этого не было, рынок не пошел бы вверх ни по ценам, ни по объемам, — считает Олег Николаевич Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». — Думаю, все осталось бы на среднестатистическом уровне, с приростом не более 5–7% в год. Так что Украина и санкции сыграли скорее в пользу рынка. Без них совершенно точно не было бы резкого всплеска активности в первой половине года.
Представьте, что все вдруг приходит в норму, доллар возвращается на место — что тогда? Очевидно, рублевые цены на жилье рано или поздно пойдут вниз. Люди решат подождать, когда это случится. Потом они подождут, не подешевеет ли ипотека. К чему суетиться? Особенно тем, у кого деньги уже лежат на депозитах, ставки по которым в 2014 году очень заметно подросли. Ясно, что при внезапной отмене санкций люди будут меньше мотивированы к покупке жилья, и рынок недвижимости может резко просесть. С другой стороны, учитывая всю серьезность геополитической ситуации, нынешний кризис куда серьезнее тех, что были раньше.
Некоторые даже опасаются, что повторится сценарий 1991 года — с тотальным развалом сложившейся системы. У многих есть чувство, что примерно этого Америка в конечном счете и добивается. Теоретически с нами сегодня может произойти все что угодно: дефолт, запрет на хождение иностранной валюты, запрет на свободное движение капитала… И в этой ситуации люди по-прежнему хотят покупать недвижимость. Хотя, если разобраться, сегодня это объясняется скорее психологическими причинами, чем реальной экономической выгодой. Жилье дешевеет, коммунальные платежи растут, налоги увеличиваются, но все равно квартира — это же крыша над головой, камень, да и детям что-то останется. Диверсификация сбережений, в конце концов. Вот запретят валюту, что тогда? Нет, лучше уж купить квартиру.
Получается, что нынешний кризис — пожалуй, самый тяжелый за последние двадцать с лишним лет, — сильнее всех предшествовавших ему кризисов мотивирует людей к покупке недвижимости. Даже в начале 2008 года, на пике кредитной эйфории, такой мотивации не было! А с отменой санкций, я думаю, все бы расслабились, решив, что вернулись прежние счастливые времена и что квартира подождет.
Что делать?
Подъем рынка не привел пока к существенному росту цен. Это значит, что инвестиционные покупки могут сократиться. Но если не для последующей продажи, а хотя бы для сдачи в аренду — стоит ли сегодня покупать квартиру? Разве это не мечта обывателя, чтобы в одной жить, а другую сдавать?
Мечты мечтами, но в 2014 году стало понятно: доходность аренды стремительно падает. Уже в 2013-м она составляла не выше 7% годовых, теперь же и вовсе опустилась до 5%. А на деле, с учетом ремонта (неизбежного при сдаче в аренду), выросших коммунальных платежей и налогов, она может составлять и 3%. Цена же самой квартиры в долларовом выражении падает. Как падает и зарплата того, кому вы ее сдаете. Плюс есть еще и амортизация квартиры. Между тем ставки по вкладам в 2014 году действительно подросли. В ноябре Центробанк озвучил среднюю максимальную ставку по депозитам для первой десятки российских банков, и она составила 10,07% (такого не случалось с конца 2012 года). Банки второго эшелона готовы дать до 12% и даже кое-где больше.(Это до 15 декабря. Сейчас и 20% не предел.) Не разумнее ли, наоборот, продать квартиру и положить деньги под проценты? Конечно, продавать ее сейчас, когда в долларах жилье дешевеет, смысла нет. Но вместе с тем нет и особенного смысла конвертировать наличные в квадратные метры. По мнению Олега Репченко, экономика показывает, что если нынешняя ситуация на рынке сохранится, недвижимость окончательно станет невыгодной и для сдачи в аренду, и для инвестиционных покупок.
Но пока сугубо психологическая мотивация пересиливает: квартира — вроде как надежно. К чему это приведет, увидим/
Павел Рыбкин